都市快报 记者 岳雁

一个城市的发展，有四大要素：居住、工作、休憩、交通。其中，交通是把另外三个元素串联起来的重要纽带。

轨道交通上盖物业“TOD模式”，则是一个可以同时将四大要素组合在一起的全新模式，更是未来社区的样板。

伴随着中国城市化的迅速发展，城市构架和功能提升，轨道交通也处于高速发展中。处于“前亚运、后峰会”发展周期的杭州，正成长为新时期亚洲城市的发展典型，也正经历全新的轨道交通发展时代。

“TOD开发论坛杭州2019”昨天在良渚文化中心举办。杭州万科TOD研究所同时宣布成立。

来自杭州市地铁集团有限责任公司、西南交通大学（上海）、日建集团、华东建筑设计研究总院、地铁万科天空之城等对TOD建设发展有深刻见解的专家们，分别从智慧出行、一站式体验、地上地下一体化开发、TOD开发的机遇和调整等不同角度出发，深度探讨杭州TOD模式的发展之路。

通过开发TOD模式 杭州将成为“轨道上的城市”

2018年，杭州常住人口已达到980万人，2019年很有可能突破千万。

目前，杭州地铁已经开通了117公里，每天客流量170万人次，最高客流量是220万人次/日。朝气蓬勃的年轻人，则是地铁重要的客流群。

2022年，杭州将拥有12条地铁线和1条机场线，总共要开通516公里，这给上盖物业开发带来了机遇。

“杭州地铁从2002年到现在，已经出台或即将出台共10个政策，为我们建设开发提供了政策上的保障。”杭州市地铁集团有限责任公司副总经理朱秋林说。杭州正以轨道为连线，串联起市民生活和工作，通过开发TOD模式，建设“轨道上的城市”。

其实，近两年随着杭州轨道交通建设全面铺开，大家对“轨道+物业”TOD模式的认识，也从“陌生”转变成“了解”。地铁1号线武林广场地下商城，就是大家熟知的TOD开发成果之一。

在朱秋林看来，杭州地铁上盖的未来可能性和开发量都非常大。杭州明确提出，“上盖是原则、不上盖是例外”。因此，到现在为止，杭州地铁三期11个车辆段上盖物业全部做了方案设计，总共开发面积326公顷，可开发总面积550万平方米。

“其中，正在建设的五常车辆段上盖，也就是万科天空之城，还是目前中国规模最大的TOD社区。项目总用地面积774亩，总开发面积134万平方米，是轨道和物业领域的标杆项目。”朱秋林说，上盖综合体整合多种服务功能，能满足市民生活需要，改变市民生活习惯。

而杭州，在轨道线路的后续规划当中，也会更多考虑将车辆段规划选址在近期可开发区域，这样不仅解决上盖区居民出行需求，而且通过不断加大开发力度，可以完善地铁场站周边区域配套，发挥好轨道交通带动作用，推动城市品质提升。

例如五常车辆段，就是因为有车站，增加了人口，也解决了城市空间和人口集聚、产业集聚问题。

千万级人口城市的“标配” TOD模式将为城市的进化 发挥关键作用

在国际社会上，以轨道交通为基础的TOD模式，已经成为千万级人口都市的发展共识。

西南交通大学（上海）TOD研究中心主任朱晓兵认为，杭州正在走纽约、伦敦、东京等世界大都会的路，但TOD不应该仅仅只是“轨道+物业”，还要“+社区”、“+小镇”、“+新城”。

“TOD不应该只是电影院、购物中心、百货商店等常规商业配套，还需要扩展到艺术馆、体育馆等便民设施，以及城市公园等休闲资源。”轨道交通，不只是一个普通的交通模式，应该成为促进城市发展的城市运营媒介。

“应该打破机制，引入更多的专业团队，提前介入TOD的规划设计，至少要提早两年，这样才能让TOD完美发挥提升城市品质的作用。”朱晓兵说。

在华东建筑设计研究总院第四事业部TOD团队负责人、团队副总监孟欣眼里，现阶段的TOD开发经验还不成熟。

“比如一些高铁+地铁TOD，本身应该是一个‘城市客厅’，而不是只产生交通作用，没有其他功能。”孟欣说，新的TOD发展方式，要提倡从工程设计为导向转为人居场所空间为导向。

浙江万科南都房地产有限公司总经理李嵬认为，杭州迈入千万人口之时，也是人口重新进行洗牌和重组之时，不仅是落户门槛是否发生变化那么简单，城市功能强大与否、产业强大与否，都会成为这个城市未来是否跻身引领位置的关键。

“例如香港，1100平方公里有700万人口，建设密度非常高，但你却不会觉得人流非常拥挤，为什么呢？因为大家聚集在一些轨道站点旁边进行U形的运动，从一个大厦下来坐着地铁走，在另外的大厦上去，效率增加了很多。”李嵬认为，只有真正做到地上地下一体化综合开发的TOD，才能为城市的进化发挥关键作用。

TOD是社会形态进步的重要载体 “杭州万科TOD研究所”昨天成立

“在TOD开发当中，怎么去挖掘城市潜在价值，是我们作为城乡建设与生活服务商，作为一个服务者在尝试思考的事情。”李嵬从TOD开发“挖掘土地价值、提高社会效率、进化城市功能、促进人际协作”四大方面，阐释了TOD驱动城市价值提升的方法论，同时表达了TOD是社会形态进步的重要载体这一鲜明观点。

万科很早之前就开始在杭州进行TOD布局，目前已经落地5个项目。

杭行道是万科和地铁集团合作的第一个TOD项目。其中首次尝试划出大片面积做一个公共开放空间，可以让人们享受多元生活，增加人与人之间的“连接”。

“万科2016年开始在杭州做智慧建筑和智慧社区，在接下来TOD项目当中，我们会把这部分推动到更高的水平。”李嵬透露。

作为未来科技城的东门户，万科目前重点打造的地铁万科天空之城，正是万科借助TOD项目挖掘城市价值、助推城市功能进化的代表作。

其所在的五常站，是地铁5号线进入未来科技城的第一站，未来会成为日均人流量超过10万人次的门户枢纽。

在天空之城，无论交通、商业、教育，还是自然资源，都能满足居住者的需求。交通方面，拥有9条匝道、至少6座人行天桥、5条公交线路。商办空间有23万平方米，社区配套有11万平方米，包括1个48班小学、3个15班幼儿园、文化活动中心、体育中心、公交场站等。

天空之城里的黄金城道、购物中心、地下商业体多元场景的未来商业，几乎能实现“足不出社区”“吃喝玩乐一条龙”。

在地铁轨道的连接下，时间和空间实现了极致缩小。住在天空之城，兼顾原始的静谧和现代的便捷，人口集中但不拥堵，生活节奏反而可以“慢下来”。

昨天的论坛上，还正式宣布成立“杭州万科TOD研究所”。

杭州市地铁置业有限公司规划设计部部长王浩、深圳地铁置业集团有限公司投资发展部副总经理罗广宇、东急不动产（上海）有限公司总经理邹昶东、华东建筑设计研究总院第四事业部TOD团队负责人团队副总监孟欣、西南交通大学（上海）TOD研究中心主任朱晓兵、德科地产频道总编刘德科、浙江万科南都房地产有限公司总经理李嵬，共同见证了“杭州万科TOD研究所”的诞生。