售楼处的人多起来了。

    从上周五到本周二，各类政策相继出台，从稳定房地产市场，到下调二套房首付，新正后，整个房地产市场“涨声”一片。

    但是，真的是所有产品都迎来楼市的春天了吗？楼市还会像2009年那样出现一轮暴涨吗？

    答案是不会。从目前的情况来看，专家认为，新房市场的改善型住宅短期内会出现一波成交小高潮，刚需产品和二手房市场暂无大变化，而类住宅产品可能不得不“回到冬天”。

    改善型住宅的重大利好

    上周五，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，以促进房地产市场健康稳定地发展。本周一，在天上“飞”了许久的“二套房首付下调”政策也出台了；同时，财政部也出通知，个人普通住房转让免征营业税年限由5年恢复至2年。周二，浙商银行率先表示，符合相关规定的客户，可享受最低七折利率的房贷优惠……

    从这一系列的政策来看，被“限制”了多年的改善型住宅，总算迎来了春天！这一系列政策为改善型客户从卖掉手头多余的房源，到买新房降低首付和房贷利率开了“一条龙”的绿灯。

    仅周一这一天，杭州顶级豪宅武林壹号就有4套房源成交，合计金额1.4亿元。其中两套是来自同一位客户，总价高达8000万元。与此同时，绿城运河宸园也迎来了楼市新政后的第一波客户，短短两个小时成交了3套。

    为了更好地接待客户、促进成交速度，融创和万科旗下在杭州的全部楼盘，都推出了24小时不打烊的通宵看房活动。

    汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，改善型住宅是前几年限制比较多的住宅类型，有较大的调整余地。短期内，改善型住宅肯定会迎来一波成交的小高潮。但是，陈焕春指出，现在购房者已经比较理性了，改善型房源或者豪宅市场都有了一定的成交规律，市场上不会出现长期的、大规模的上涨，总体来说还是以稳定为主。

    刚需楼盘影响不太明显

    这一轮政策的调整，对刚需市场的影响，似乎并不大。

    几个刚需项目的营销总监均表示周一的政策出台后，客户邀约比以前容易了，每个置业顾问都已经约了好几组客户当天晚些时候或者周末前来看房。但是，某项目营销总监私下透露，愿意来看房的是稍微多一点了，但是实际能成交的数量还是没有明显提升。

    “刚需客户还是比较看重价格，但是现在这个市场情况，集团领导和股东肯定不会同意我们降价，更何况我们的成本已经很高了，基本上没有降价的空间了。对客户来说，如果价格不能降低，那购买的意愿始终不会很高，会有部分客户流向二手房市场。”该营销总监如是说。

    陈焕春认为，这次出台的一系列政策中，针对纯刚需购房者的只有“使用公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；拥有一套住房并已结清房贷的，再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%”一条。

    相比改善型客户，政策对刚需客户的促进和推动作用相对较弱。