可以考虑卖掉手里的市中心老房子

政府调控楼市的决心明确，楼市有可能将会在高位盘整一段时间，但楼市的基本面仍在。这样的时期，对于某些房子来说，可能是售卖的一个好时机，譬如说，市中心老旧的房子。

何为老房子，广义上来说，就是那些房龄上了25年，同时缺乏现代意义上物业打理的房子。

我这么说不是信口开河，而是有市场依据的。

有媒体报道，2011年，小林购买了德胜新村一套30方的小房子，上世纪90年代建造的，当时买入价是66万元。本想着今年行情好，高价卖掉它，结果发现今年的房价跟5年前买入时差不多，这意味着小林一旦卖掉还要亏上5年的按揭利息。

小林的房子不是孤例，湖墅南路一带的二手房，房价5年里一直比较稳定，50平方米-60平方米的房子，总价一直在110万-120万间徘徊，直到今年的9月，才蹿升到150万左右。同样，朝晖一带的房子，也是如此。

这些房子的一个共同点是有比较长的房龄，但都占据市中心的位置。按照原先观点，市中心的房子总是值钱的，但现实显然并不如此。反倒那些原先在很多人看来很远的房子，像闲林、仓前、萧山、之江等地的房子，房价都跃升得很快，很多地方都已是3万+了，其增幅远在这些市中心的老房子之上。

市中心老房子相对不值钱了，一个重要的原因是城市的外扩和配套的外迁，还有就是轨道交通的完备以及新兴特色区域的崛起。住在市中心，原先无非图个交通和配套方便，现在这些优势正在被消解，而区域本身却没有成长。

而相较于新房，市中心的这些老小区，在舒适度上差距甚大。无论是户型、功能、房产品品质、绿化景观、停车位配比、物管等，全方位落后。很多房子甚至都没电梯，上下楼非常不方便。年轻人不喜欢在这样的小区居住，也鲜有人愿意买这里的二手房。我有一位朋友曾租住过市中心的老房子，但连续几次停车被蹭，无奈之下只能匆匆搬走。

因此，市中心的二手房，渐渐成为中低收入购房者和外来租客的市场，这反过头来，更制约了房价的上涨。德胜、朝晖的二手房成交每年都名列前茅，低房价因素明显。

而现在市中心采荷一带的二手房之所以还有不错的房价，更重要的是得益于学区，等到这个支撑点哪天万一发生动摇了，房价也会一落千丈。

因此，我一直建议持有市中心老房子的人，尽早抛售掉手中的物业，因为随着时间推移，老房子会更加不值钱，或者说越来越跑不过更新地块的新房子的价格，而现在，这些房子都还有市场。至于很多人设想中的等待拆迁，这更像个赌局，说实话，真的没有太多的人拆得起这里的房子，因为成本太高昂了。

购物中心后，社区商业也许正迎来春天

我今天要说说一个与大家当下的认知有些悖论的话题，我个人觉得，在未来，社区性商业将大有可为。

现阶段的商业地产，最为火爆的无疑是“购物中心热”，作为一种商业模式，席卷大江南北。然而等到购物中心遍地开花后，其中的弊病也显露无余。

一是同质化。大部分购物中心都一个面孔，容易造成恶性竞争；二是泛化。动辄 10万、20万平方米的购物中心里，如果不是有非常好的导视体系，找寻一件商品并不容易；三是受电商冲击严重。三年前开始杭州的很多著名购物中心都在进行整改，购物中心基本沦为餐饮、电影、电玩的天堂，而其他零售类业态销售额急剧下滑。

在 2015 年前的消费大潮下，不管买什么，大家会选择去超市购物，因为物品丰盛。而现在相比于购物中心，原来不起眼的社区底商，却开始“野蛮生长”，大家会更愿意在社区楼下的便利店消费，他们在社区便利店可以最快速地满足基本的餐饮、零售等多重需求，也能够选购到和购物中心大超市里基本一样的品牌。除此之外，社区商业也呈现出越来越多元化的业态结构形式，基本的吃喝玩乐、家居、家装、儿童培训、托管教育等都能满足，而且只需要步行 2 分钟即可实现。所以我认为，未来社区商业介入居民生活的程度越来越深，他们在居民消费中所占的比例，会越来越高。