购房理念升级

引来投资改善需求

“其实，全杭州的酒店式公寓，最近都呈现出热销势头。”杭州我爱我家品牌总监周包军告诉记者。数据显示，今年春节之后，杭州市区酒店式公寓成交量开始上扬，截至7月底，共成交18575套，远超过去年整年成交量；价格从去年以来就一直在12000元至17000元的价格内小幅浮动；库存25977套，如果按今年的销量速度算，去化时间已不足10个月。

杭州酒店式公寓市场发展趋势，正向一线城市靠拢。数据显示,今年上半年，北京酒店式公寓销量频刷新高，4月的销售占比超过50%。上海的行情同样火爆：4至6月，成交量比去年同期增长148.5%，占比高达44%,远高于去年同期的15%。

消费升级的大背景下，人们生活理念、消费理念、住房理念正快速更迭，成为推动酒店式公寓热销的另一股“洪荒之力”。一方面，“网红”所代表的一部分80后、90后群体，非常希望居住在自由的空间中，对配套交通服务要求高。低总价、低门槛的酒店式公寓，正好符合了这些年轻人的居住需求。另一方面，一些更为年长的、以改善为主的购房人群，也摒弃了传统观念，将目光投向了地理位置优越、服务更好、更具性价比的“改善型”酒店式公寓。

住在市中心某高档楼盘的王女士一家，虽然房子有130多平方米，但三代同堂让王女士越来越觉得生活空间狭小，将来万一再生二胎就更住不下了。最近，王女士卖旧买新，“换”了一套华家池板块滨江房产开发的酒店式公寓“华幕”，236平方米、4室2厅4卫，豪装，但均价却不足3万元。同样的总价，如果换成这里70年产权的住宅，只能买到140平方米。“酒店式公寓产权比住宅缩水了30年，但性价比反而高了。”王女士说，“我不想因为买房而降低现在的生活品质，生活水准永远是第一位的。”

在滨江·华家池销售部的许经理眼里，王女士正是他们的目标客户，“享受型的”。随着人们住房需求的升级，“王女士们”正变得越来越多，一些房地产企业精准把握住了这种趋势，推出了符合细分市场需求的产品。许经理告诉记者，“华幕”5月开盘的13号楼共103套酒店式公寓，面积236平方米和277平方米，目前已经去化九成，购房者大多为改善型，基本是自住，“还有一些来自北京、上海的浙江籍客户购买”。

除了热销的板块、热销的项目外，杭州酒店式公寓也分化加剧。根据统计，目前下沙酒店式公寓库存压力较大，仅宝龙城市广场、龙湖·滟澜星座等几个项目，待售房源就超过4000套。此外，临平也一直是酒店式公寓的饱和地带。

“硬伤”不可忽视

现在投资仍须谨慎

酒店式公寓的热销与投资客的涌入不无关系，那么对于普通家庭而言，现在还是投资酒店式公寓的好时机吗？

业内专家介绍说，跟普通住宅相比，酒店式公寓也存在明显的缺点，可以概括为“四高一低一不能”，具体说来就是首付比例要50%、贷款利息是普通住宅的1.1倍、契税高达3%、商业水电，而产权年限只有40年，并且不能落户。专家认为，酒店式公寓“产品本身有缺陷，只能满足一定阶段的居住需求，生命周期短”。

“一般人结婚之后才买房，但酒店式公寓目前还不能落户、无法享受学区。另外，有些在‘新政’之前的酒店式公寓不通煤气、没有烟道，油烟稍大的菜都没法做，不适合大多数中国家庭的生活。”周包军认为，酒店式公寓主要还是用于过渡型居住。不过在许经理的客户眼里，有些“缺陷”并不是真正构成障碍：“无法落户上学，子女可以读民办；商业水电，一年算下来也就比住宅贵5000元；物业费与住宅一样……地理位置、舒适程度和产品品质，才是客户最关心的。”

酒店式公寓从保值增值上，也无法媲美住宅，最大“硬伤”来自产权时间短。但许经理反问：“那些老旧的二手住宅，产权可能也只剩下40多年了吧。”

产权时间对于酒店式公寓的影响，更多地体现在二手房交易上。“开发商拿地时是40年，开发还要两三年，实际拿到手里时，产权剩下30多年。试问10年后，谁愿意接盘只有20多年产权的房子？”一名业内人士分析。

“目前酒店式公寓在二手房交易市场上的表现不是太好。”周包军告诉记者，有价无市、转手艰难，购买酒店式公寓，投资者要做好长期持有的打算，否则还是谨慎为宜。

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