市场分化“普涨”难再

    受供需关系影响，市区部分热点板块、热点楼盘，价格涨幅惊人。钱江世纪城、城东新城和滨江区涨幅超过20%，改善型大户型价格涨幅远高于“刚需”小户型，市区住宅90平方米以下户型成交均价同比上涨6.2%，而90-140平方米户型成交均价同比上涨了22.8%。

    但从整体而言，上半年总体成交均价只同比上涨3.3%。主要原因，一方面是上半年杭州的库存量还算充裕，抑制了房价过快上涨；另一方面，楼市明显分化，“普涨”时代已成过往，众多非热点板块并没有涨。

    此外，G20、亚运会等利好影响下，杭州轨道交通建设提速，城市版图不断扩大，未来科技城、钱江世纪城等城市未来新中心，受到购房者追捧。所以，余杭区和萧山区成交比重大幅度上升，占比60%，较去年同期上升7.4%。

    还有，由于投资性需求大量入场，总价低、出租回报率较高的酒店式公寓，成交比例大幅度上升，占比为14.4%，同比上升6.2%。

    这些因素合力拉低了总体涨幅。所以，目前杭州的房价与历史同期最高的2011年上半年成交均价18004元/平方米相比，仍下跌6.9%。也低于2013年同期，仅列历史第三。

    差异化供地显理性

    上半年，最受关注的非土地市场莫属。事实上，从去年9月开始，杭州的土地市场开始持续升温，全国一、二线热点城市亦然。1月6日，开年第一场拍地，央企信达33.9亿元竞得南星单元宅地，折合楼面价36680元/平方米，成为开年以来首个单价最高，也是杭州宅地楼面价首次破3万元。

    信达豪掷千金，对杭州震撼极大。而彼时，外围土地市场也风起云涌，杭州土地价格便被一次次推向新高度：成交金额创下历史同期最高纪录，达810.1亿元，全国第一。但市区土地成交面积位列历史同期第五位，约为2011年创下的峰值的16%；总可建面积也位列第五，也就是说，土地单价大幅上涨。市中心、钱江新城、申花、钱江世纪城、萧山市北开发区、未来科技城等多个板块区域楼面价被刷新。主城区、钱江世纪城、未来科技城这些热点板块，几乎每宗地都受到开发商追抢，几乎所有地块“面粉”已经逼近在售“面包”的价格，个别地块已经超过周边楼盘价格。

    拿地房企中，拿地宗数最多的为万科、融信，各竞得6宗地块；拿地金额最多的房企为信达，上半年共投入157亿元在杭拿地；拿地单价最高的是绿城，市中心潮鸣单元地块楼面价达45368元/平方米；第二位是滨江，其中与保利联合竞得的味精厂地块楼面价达35059元/平方米。

    但是，与全国一、二线热点城市土地市场的高热相比，杭州还是表现出了相对的理性。这得益于2月底“杭十条”提出差异化供地的有效执行，杭州在商品住宅供应趋紧的杭州市区明显加大了土地供应；而对于库存去化周期较长的四县市则显著减少了土地供应。为应对住宅价格上涨，涉宅地块无论是从出让面积、可建面积，还是从出让金额来看，上半年杭州涉宅地块出让占比均达到2010年以来同期之最；同时，在商业地产库存压力过大的背景下，杭州减少了商业用地的出让。

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