■剖析会所困境

对内吃不饱，对外被投诉

小区会所是一个舶来品。自从上世纪90年代，在香港开始流行后，内地各个小区的会所也如雨后春笋般出现。一个上档次的楼盘，必须要拥有一家会所，这已经成为行内不成文的规矩。

原本建会所，主要是方便小区居民交流、活动、休闲，提供服务。但是而今的小区会所，更像是开发商的脸面，用以打招牌，吸人气，促销售。而会所后期的功能开发却被忽视。

于是，现在杭城大部分的小区会所，开开关关，今天甲来经营棋牌室，明天乙来承包台球房，始终找不到方向。当初“锦上添花”的会所，如今成了开发商的累赘，物业管理的“烫手山芋”，业主口中的“鸡肋”。

会所现状

看上去很美，大部分亏损

浙江绿城物业管理有限公司总经理吴志华说，看上去很美的会所，真正经营起来却不容易。杭州已经经历了10多年的楼盘发

吴志华算了一笔账，如果小区物业自己经营会所，员工工资、水电费、管理费、设备维护费、物料消耗费等等加起来，一个2000~3000平方米的小会所，一年不扔个100万，绝对撑不下去。成本这么高，如果只靠小区业主光顾，收入只够个零头。

目前杭城的小区会所分三种类型：只对业主开放的封闭式会所，针对业主及贵宾的半开放式会所，面向全社会的开放式会所。

封闭式会所是中高档价位的楼盘会所，成本太高、效益有限，会所经营常常需要物业公司出资贴补。

“但是撤了会所，小区的身价往往会跟着大跌。”南都物业一位不愿意透露姓名的负责人这样说。

半开放式会所，一般功能较为全面。住宿、棋牌、健身、游泳都有。可这类会所，却是纠纷最多的。

“收费不能太贵，外来人员也不能太多。不然业主会有意见。”浙江昆仑物业的工作人员说，因为要提供的服务十分丰富和多元化，所以开发商和一般的物业公司根本无法经营，所以这类会所也差不多都处于亏损的状态。

面向全社会开放的会所大部分都是外租给其他公司经营的。业内的经验之谈是，地址选择最好是面朝马路，并且和小区内部相对隔绝。这类外租的会所，是所有会所中，最容易盈利的。

经营困局

对内吃不饱，对外被投诉

吴志华说，目前绿城集团旗下的楼盘，也只有个别几个小区设有对外开放的会所，保证收支平衡。

吴志华分析，导致目前楼盘会所经营难的原因，在于小区会所营业究竟对内，还是对外这一矛盾上。

封闭式会所的品质最高，最能保证社区的物业档次，但人气、经营收入上都不如人意，而此类会所对物业管理收费较高，业主一般无法承受。

半开放式的会所，由于功能较多，需要专业的团队来操作。而开发商缺乏这样的经营队伍，只能拨出有限人手来管理会所，或是委托给小区物业公司代管。这种情况下，经营不专业，服务不到位，业主自然不愿光顾。

开放式的会所，在目前看来，似乎是最好的选择，因为能够依托附近社区的消费力，来保证运营。但是前提是，开发商、物业公司和业主之间必须沟通良好。

前段时间，萧山闻堰的一家楼盘会所，第三次招商。来看的人不少，但最后都下不了决心来经营。

记者了解到，这个小区会所当初设计时，是单纯为住户服务的，因此放在了小区的中央。但是，由于小区内的消费群体毕竟有限，有意向的商家都将客源放在小区之外。

这一来，矛盾就暴露了，一方面会所藏在小区里，外面来的人不好找；另一方面，如果进入的外来人员过多，肯定会引起小区住户的投诉。