业内人士认为： 杭州土地市场回暖迹象显现，下调封顶溢价率或为一种调控方式

都市快报 见习记者 黄煜轩 文/摄

这几天，杭州主城区、萧山、余杭等地连接挂出多宗地块的出让公告。在这些密集挂出出让公告的地块中，位于主城区祥符和三塘板块的两宗涉宅地块惹人注目。这两宗地块的封顶溢价率和以往出让的地块相比，明显下调了！

封顶溢价率由50%降至30%

两年前还是70%

这两宗位于祥符和三塘板块的地块分别是杭政储出[2019]10号地块和杭政储出[2019]11号地块。祥符地块的用地性质为住宅用地，起拍价135995万元，封顶价175995万元。三塘地块的用地性质为商住用地，起拍价121090万元，封顶价157090万元。算了一下，两宗地块的封顶溢价率都控制在约30%。

这是否意味着，杭州的土地拍卖政策和土地竞价规则又发生了改变？土拍的封顶溢价率是否会全面下调？

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我们昨天向杭州市规划和自然资源局求证，工作人员告诉我们，主城区土地竞价规则确实发生了变化，“目前新的规则是：当溢价率达到30%时将锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序”。

也就是说，杭州涉宅地块拍卖的封顶溢价率，将由目前的50%下调至30%。

两年前，2017年3月，杭州市国有建设用地使用权挂牌出让公告中增加了一项内容：当溢价率达到50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

几个月后，余杭区的部分涉宅地块，将拍卖竞价封顶溢价率调整为50%，之后其他城区也相继进行了调整。到2017年7月，在杭州市国有建设用地使用权挂牌出让公告中，“当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售”这项内容被取消了。

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大江东、大城北地块溢价率相继破30%

下调封顶溢价率或为地价调控手段

下调封顶溢价率能约束部分房企盲目拿地

对杭州房价的影响或不明显

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下调封顶溢价率或为地价调控手段

杭州的土地市场，在持续了一段时间的冷淡行情之后，近期出现了一些回暖迹象，前几天出让的大城北地区余政储出[2019]2号住宅地块和2月1日出让的大江东地区杭大江东储出[2018]4号商住地块，溢价率都突破了30%。今年出让的大关地块、翠苑地块和未来科技城地块的溢价率，也都超过了20%。

在这样一个节点上，改变土地竞价规则，对封顶溢价率进行下调，被业内人士解读为：这或是防止土地市场再度回到过热状态，对地价进行有效调控的一种手段。

有业内人士在接受我们采访时表示：“在不得‘以租代售’等规定的限制下，开发商一旦进入自持状态，可操作的余地就比较小了，所以开发商一般不愿意进入自持状态。在杭州出现土地市场回暖的迹象下，主城区率先做出竞价规则的调整，我认为是调控地价的一种表现，目的是抑制土地价格过快上涨。”

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下调封顶溢价率能约束部分房企盲目拿地

对杭州房价的影响或不明显

土地竞拍封顶溢价率的下调，在对地价形成一定调控作用的同时，对开发商的拿地行为也将产生一定的约束。

杭州一家大型地产公司的投资经理吴先生说，在土拍刚回暖时调整封顶溢价率，会使得开发商的拿地方式更加谨慎、土地战略更加稳健，盲目高价拿地的行为，会相应减少。

“否则，如果市场已经很热了，一些开发商拿地的决心很强时，就不一定会在乎自持比例。当年土地市场火热时，多家开发商突破溢价率限制，在自持比例上一较高下的情况，也时有发生。”吴先生说。

那么，这项政策是否会对杭州房价的未来走势造成一定影响呢？相关业内人士和地产公司经理均表示，影响应该不会太明显。