专家点评：土拍没凉也不热

商报讯（记者 楼楠）昨日，主城区迎来年前最后一次大型土拍。出让7宗地块，3宅4商，总体量56.4万方。

其中，翠苑单元宅地即原宋江苑地块，位于城西文教板块，集交通、商业、教育各大配套优势于一体。地块出让面积21142㎡，容积率2.7，体量约5.7万方，起拍地价29443元/㎡。

最终，该地被滨江和中铁建联合拿下，楼面价36100元/㎡、溢价率22.6%。算上配建公租房和社会停车位的成本，实际地价在4万元/㎡左右。

据悉，板块内最近一次成交涉宅地块是在2018年7月6日，当时，中海以36894元/㎡的楼面价拿下了一宗翠苑单元商住地，溢价率39.2%。只不过，这块中海商住地块总体量的20%为商地，也需配建公租房。据业内测算，中海翠苑项目的住宅部分，实际地价约4.67万元/㎡。

跟中海翠苑项目相比，昨日成交的翠苑宅地跌幅约16%。

据了解，翠苑单元内存量项目较少，在售项目仅融信·杭州公馆这一尾盘，高层成交均价约6万元/㎡。待售项目有中海翠苑商住地项目、中冶翠苑商住地项目。

另外两宗位于城东新城彭埠单元的宅地，也没能避开降价的坎儿。

彭埠单元两块宅地的楼面起价，分别是23992元/㎡和23182元/㎡。其中，R21/S2-15地块紧挨地铁彭埠站，交通优势突出，容积率也较低，单价比R21-19地块要高些，俩地块均要配建10%的公租房。

最终，R21/S2-15地块被中铁建和省交投联合拿下，成交地价30121元/㎡，溢价率25.5%，实际地价约3.4万元/㎡；R21-19地块被港中旅拿下，成交地价27148元/㎡，溢价率17.1%，实际地价约3万元/㎡。

而板块内上一次成交宅地还是在2018年2月，龙湖以36252元/㎡+自持6%的代价，拿下一宗宅地，实际地价约38566元/㎡。相比龙湖项目，昨日成交的两宗宅地，各自分别降了近13%和28%。

目前，板块内在售楼盘有世茂·钱塘天誉、三湘印象·森林海尚、首开东城金茂府等项目，近期均价4.6万元/㎡左右。待售项目有淮矿彭埠项目、龙湖金地商置·都会风华、龙湖彭埠项目等。可以预见，未来竞争将非常激烈。

二手房方面，地块周边有万科·中央公园、新中宇·维萨、德信·东望等项目，挂牌均价4.6万元—4.75万元/㎡不等。

在双赢机构总经理章惠芳看来，这波土拍行情得从两个时间维度进行比较。如果是跟去年同期的高峰期比，地价确实有所下降；可若对标2018下半年的土拍行情，不管是成交溢价率还是开发商的拿地热情，都有所提高。

“当然，这跟推出的地块是否优质有关，也与起拍价有所降低有关，现在很多地块都有10%以上的公租房配建要求，实际拿地的楼面价也不低。近期拿地的开发商主要有二种，一是前期房子卖得好卖得快的，现在有资金需补仓，如滨江房产；二是国企央企，不差钱，资金成本也较低。”章惠芳说。