制图 陈骁

    对于今天的房地产行业来说，跨界互联网似乎已经不再是新闻了，相反如果你没有去触网玩个花样，才是新鲜事了。现在，又一个词越来越频繁的出现在开发商的嘴里，那就是“众筹”。

    众筹房产项目越来越多

    2014年9月，万科联合搜房网推出首个房地产众筹项目，并打出了“1000元众筹6折买万科，预期年化收益40%”的广告。随后远洋联合京东、绿城借助淘宝，越来越多的房地产企业推出了房地产众筹产品。今年5月29日，碧桂园、金地、绿地、万科、万通、平安等11家企业更发起设立了中国房地产众筹联盟； 6月12日，万达集团的首个房地产众筹产品“稳赚1号”也正式开售。

    众筹（Crowdfunding），指通过互联网向大众募集资金，以帮助募集者完成某个特定项目的过程，最早出现于美国。2012年美国的Fundrise网站首先将“众筹”这一概念引入房地产行业，开发了“房地产众筹”这一新模式，房地产商通过互联网平台，向投资者为其房地产项目募集资金，而投资者也可以从中受益。

    房地产众筹兴起的原因其实很简单，一方面，受政策调控和供需变化的影响，房企的资金和销售两头承压，众筹模式不仅解决了房企的资金问题，互联网和大数据更成为了售房的利器。另一方面则满足了互联网金融时代多样化的投资需求。然而，国内层出不穷的房产众筹产品，真的给开发商带来了一条光明的道路吗？我们先看看他们在怎么玩众筹的。

    开发商是如何玩众筹的

    以美国来看，房地产众筹模式主要分为两种：1、房地产债权众筹；2、房地产股权众筹。前者即让投资者筹钱借给借款人，该笔借款有房产做抵押；后者则是众筹平台通过设立有限合伙制公司来购买房产，投资者根据自己的投资金额占有相应份额的房产股份，每月收取租金，最终房产卖出，投资者按照所占股份来分配收益，而且有《创业企业融资法案》的法律规范，因此美国的众筹项目，有较为清晰的说明和规范的操作流程。

    国内的众筹产品与国外相比似乎大有不同，更多的是一种营销上的聚客行为。

    例如绿城杨柳郡，通过淘宝平台发起众筹100元的“众筹青春”活动，虽然吸引了大量的人参与了进来，但是众筹来的钱并不能用来建房，也无法给参与者投资回报，硬要说可以抽取9折购房机会是一种回报的话，那这其实和线下的促销活动没什么两样。

    与之类似的还有远洋京东合作的房地产众筹项目，从最开始的“11元筹1.1折房”、 “5000元众筹9折起买房”到最近的“全国项目6.18折购房”，这些项目都是远洋地产提供房源，而京东金融则作为平台的同时配合一些购房优惠，例如最近的项目提供“24个月0利息的首付分期+10万装修白条”，也就是众筹的钱用作购房款，参与者会获得一些优惠活动，而“11元筹1.1折房”甚至更像是抽奖，这些无疑也是一种营销集客行为。

    而相对来说，较早试水的万科众筹项目，还稍微有点接近投资的意思。万科最早的房产众筹项目是拿出苏州一套市场价约为90万元的房子，筹资金额54万元，相当于房价的6折。每位投资者最低投资1000元，通过网络金融平台认购投资份额成为众筹人，之后再以54万元起拍价进行拍卖，所有众筹投资者都可以竞买，最终溢价部分扣除相关服务费用，就是投资者的收益。说通俗点就是大家凑钱以低价买一套房，然后再拍卖掉，然后再分多出来的钱，这样来看，这个产品理论上是有投资行为的，但是这个活动只有一套房子，依旧是噱头远大于实际意义。

    万达的“稳赚1号”手笔就大了许多，根据产品说明书，“稳赚1号”以万达广场作为基础资产，募集资金将全部投资于今年新开工且在2016年开业的只租不售的国内二、三线城市商业广场项目。而受益包括两部分：一部分是租金收益，预期年化收益率6%。另一部分为物业增值收益，预期年化收益6%，将在退出时一次性发放。近12%的年化收益吸引了大量的参与者，该项目在10分钟内募集到资金3000万元，1小时内互联网额度全部售罄。当然，“稳赚1号”是否真的是稳赚？而其中的“风险与收益不对等”也遭受了不少业内人士的质疑，但看起来万达的“稳赚1号”，更倾向于理财型产品，也更接近股权众筹的本意。