房东明确告知违约

我该主张定金返还还是支付违约金？

问：我准备购买一套二手房，通过中介于今年2月28日与房东签订了《购房意向合同》，约定转让价格312万，支付定金10万元，7日内签订《房屋转让合同》。

现在约定期限已过，房东说别的中介找到愿意出价330万的客户，他要对我违约。合同中有两条关于违约责任的条款：一条是定金双倍返还，另一条是按照房屋总价的10%支付违约金。另外，合同中还约定若违约则将双倍返还定金的25%支付给中介作为居间费用。

请问我要起诉房东的话，应选择定金条款还是违约金条款？可以两者都主张吗？

签约律师王慧玲：浙江泽大（义乌）律师事务所合伙人，义乌市优秀律师。擅长合同纠纷、知识产权等民商事诉讼及非诉讼代理。

《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方当事人可以选择适用定金或者违约金条款。”所以在当事人既约定了违约金又约定了定金的情况下，应当允许并且只能由守约方选择一种对其最有利的责任形式，而不能两者同时选择。

根据你的陈述，已交付定金10万元，如果选择双倍返还为20万元；约定违约金条款为房屋总价的10%，合同总价为312万元，则违约金为31.2万元。

要注意的是，违约金可以约定，但是过高或者过低，当事人请求增加或减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一般来说，过高的标准为超过损失的30%。

如果准备提起诉讼，建议尽早请律师介入，准备相关诉讼材料，提交法院。

卖方当时没说名下有两套房

现在要求我承担个税合理吗？

问：我在今年3月10日签署了《房屋购买意向书》并缴纳定金20万元，意向书中明确指出卖房人名下的这套房满五年且是唯一一套，交易没有个税。

结果等到3月15日我和对方签署正式合同后，对方告知其在余杭闲林还有另一套房，说自己对3月3日施行的限购政策没有解读清楚，以为余杭的房子不属于杭州市区。

现在的问题是个税产生了，对方要求我来承担。我觉得很冤，因为当初如果他告知有个税的情况，我可能就不会考虑这套房了。

请问我可以要求终止合同并且退还定金吗？可以要求对方按照意向书的违约责任对我进行赔偿吗？

签约律师钱梦教：浙江腾飞金鹰律师事务所律师，主要执业领域为建筑施工、房地产开发及公司法律事务等。

首先，你可以要求卖方继续履行合同，并要求对方承担增加的个税；其次，你若要求解除合同并退还定金的，还可要求卖方承担违约责任或赔偿损失。

买的房子净高与设计规划不符

我该如何维权？

问：我买的房子净高与设计规划不符，该如何维权？可以要求赔偿吗？

签约律师吴培增：北京盈科（杭州）律师事务所律师，企业风险管理师。专业方向：公司合同管理、互联网金融。

按照相关法律规定，住宅层高宜为2.8米。卧室、起居室的室内净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.1米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.2米。

一般情况下，购房合同约定的层高包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，并非室内净高。

若您房屋的层高或净高不符合约定或法定标准，您可以通过96315消费者维权电话投诉，也可以与开发商协商解决。

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