这些房产买卖问题你遇到过吗？

虽然楼市调控不断加码，但购房者的热情依然很高，越来越多的人倾向于购买二手房。然而，随之而来的各种违约问题，给买卖双方造成了巨大困扰。

近日，微友刘先生发消息向“律师来了”求助，称自己购买二手房后才住了两个月，就被原房主赶了出来。

刘先生老家江苏，是杭州一家外贸公司的业务员。他和妻子都在杭州发展，工作日趋稳定，去年过年，两人商量了一下，决定把9岁的儿子从老家接过来。

为了给孩子找个好学校，想买个学区房。那段时间，刘先生夫妻俩几乎天天在外跑，都数不清看了多少套房了。左挑右选，最后选定了一套公司宿舍房，面积适中、地段方便、价钱合适，他和妻子都很满意。

去年5月，他们和房主签订了房屋买卖协议书，约定刘先生先向房主交付总房价10%的定金，5个月后再一次性付清房款。其间刘先生可以使用该房，但只有等钱款结算完成，双方才办理过户手续。

交完定金后，刘先生一家欢欢喜喜搬进了新房。但出乎他意料的是，才过了2个月，原房主忽然发来微信，说房子不卖了，让他们赶紧搬出去。

“我当时就觉得奇怪，问他理由他又不说，就说让我们走，他愿意退钱。”刘先生说，自己辗转打听后得知，原来是小区周边有一个大型项目已经拍板了，现在房价噌噌往上涨，将来甚至有可能翻一番！

刘先生和房主多次沟通协商，但对方坚持要收回房子，并愿意双倍返还定金。他的子女也找到刘先生，称这套房子房产证上写的是唐先生夫妻双方的名字，跟刘先生签协议的只有唐先生一人，所以协议应当认定为无效。

对此，刘先生很是苦恼：“我买房是为了孩子上学的，现在房价一涨对方就反悔，还有没有一点契约精神？”

至于房产证上的名字，刘先生说，自己之前也了解过——房主早就和妻子离婚了，当时法院把房子判给了男方，他们之间的房屋买卖协议是在这之后签订的，难道过户还需要房主的前妻同意吗？

签约律师成小燕答：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应依约履行义务。

签订房屋买卖合同后，卖方不愿意再履行买卖合同，属于违约行为，买方可以按照合同约定或者法律规定行使买卖合同解除权，并要求卖方支付赔偿金；也可以不行使解除权，要求卖方继续履行该合同，并承担违约责任。

买方要求卖方承担违约责任的方式包括：双倍返还定金，同时主张损失赔偿；或直接主张违约金。无论采取何种方式，所主张的数额不应超过因对方违约造成的损失。

一般来说，违约造成的损失主要有两部分。

1.直接损失。即买方因购房产生的一些直接费用，如查档费、中介费等；

2.可得利益损失。即合同如履行的情况下，买方可获得的利益，主要指因房价上涨产生的差价损失。该部分差价损失的确定，可参考房屋再次出售价，如未再次出售，也可通过法院委托评估机构对房屋的市场价值进行评估确定。

上述两部分损失都属于守约方即买方的损失，法院一般会支持。

另外，根据刘先生的陈述，房屋买卖协议是在原房主离婚后签订的，且法院已将该房屋判给男方，故双方签订的协议应认定为有效。

签约律师成小燕：

浙江泽大（义乌）律师事务所律师，擅长行政诉讼、民商事诉讼、劳动仲裁类案件。

通过中介公司购买商铺 刚交易房子就被冻结了

问：我通过中介公司买了间商铺，去不动产登记局交易完成后，中介公司未经过我们同意就把全额房款打给了对方，结果当天交完契税，第二天房子就被法院冻结了！

后来我们才了解到，原来卖家给他人做担保，那人不还钱，卖家也不肯拿出钱来，法院就把他的房子给冻结了。现在卖家不愿意退我们房款，房子又过不了户，我该怎么办？

签约律师吴慧霞：北京盈科（杭州）律师事务所合伙人，杭州市律师协会互联网信息专业委员会秘书长、杭州市民商事专业委员会委员，专业方向为民商事法律纠纷、公司法律事务。

如果依据合同约定，过户后才能付清款项，则中介的做法需承担责任。

建议你向法院提出异议，提供材料说明情况，看能否解封；另一方面，你也可以要求卖方履行过户义务，敦促解决商铺被查封问题。

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