2018会出现“黑天鹅”、“灰犀牛”吗？

    2017年楼市落幕，2018年的楼市又会往哪里走？浙报传媒地产研究院在2017年的年度报告中，对2018年的杭州楼市进行中展望，认为在可预期的未来，杭州市场表现仍会继续突出。

    这份报告认为，杭州现阶段的房价与城市天然禀赋、经济和社会发展的价值比值（可以称之为一个城市的性价比），普遍高于其他一二线城市。且杭州2022年举办亚运会，包括十条地铁线路在内的城市基础设施建设，是排定的无法推迟的倒计时时间表。

    杭州虽然离本轮城市总体规划（2001-2020）到期还有两年时间 但新一轮城市总体规划的主题已经呼之欲出。杭州市区的版图已经扩大为 8003 平方公里，东西南北四面出击，但城市发展的主题是“拥江发展”。从 2018 年起，在新旧城市总体规划尚未衔接的背景下，以《杭州市拥江发展四年行动计划（2018-2021 年）》，提前实施“拥江发展”战略。

    在土地方面，2018年杭州市区土地开闸放水几乎没有悬念。无论是城中村改造所整理出的大量土地，还是城市建设所需要的巨量资金，都决定了2018年杭州市区土地开闸放水几乎没有悬念。至2018年2月1日，杭州市区已挂牌土地33宗地，可建面积290.6万方，达到2017年全年的1/4。

    但是，2018年市场资金可供量成悬疑。2017年，超过3800亿的商品房销售额，加上二手房销售额，杭州房地产市场成交金额超过5000亿（当然其中有部分是同时买卖，即买入商品房，卖出二手房）。5000亿的巨量资金，如果没有杠杆，可将杭州市全部住户储蓄的8500亿消灭掉一大半。如果按照一半的杠杆率估算，2017 年房地产交易额也消灭掉杭州住户储蓄的30%。除了中央政府比较明确释放的货币政策，特别是对房地产市场的金融货币政策不会放松的信号以外，在限购背景下，已经连续两年高额成交的杭州市场，购房者资金量也成悬疑。

    综合判断土地的供应量和货币政策，以及公众购买力，报告认为，2018 年杭州市区土地价格稳中有降（或表现为自持比例下降），原来部分高价地块亏损入市可能性较大。