4%~5%的回报率

    出租还算可观

    4月24日，杭州市国土资源局与杭州市住房保障和房产管理局联合发布《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》，针对土地出让时通过竞投自持比例确定自持用于出租的房屋，自4月24日起实施新的管理规定。

    通知明确，企业自持商品房屋应全部用于对外租赁，不得销售或转让。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年以上。

    通知还规定，企业破产清算，其自持商品房屋按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品房屋产权转让的，须经项目所在区政府(管委会)审核并报市政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品房屋规划用途，并应继续用于出租。

    那么，半山田园地块所建物业如果全部出租，能否盈利?

    据和招商地产火拼到最后的德信控股常务副总裁费中敏透露，半山风景优美，这块地的位置和规模都很适合做养老。“我们方案都做好了，但可惜没拿到。”

    高银华也认为，商业地如果开发成酒店式公寓，像彭埠一带的酒店式公寓，40~50平方米的面积，月租金可达到4000~5000元，售价70~80万元，年租金回报率达到7.5%。“如果开发商100%自持，那就是长租公寓的模式。虽然这样的回报率扣除融资成本，可能只有4~5%，但相比其他行业，已经非常可观了。”

    中小开发商们

    慎言自持地块

    据“拿地宝”相关人员测算，半山田园地块，地价+建安+装修+一年的贷款利息，总投入金额约为4.76亿元，而参考万科位于良渚文化村的随园嘉树精装修老年公寓，15年租期租金是售价16000元/平方米的60%，即年租金约640元/平方米。按这个年租金测算，开发商的投资回报率为4.2%。

    拿地宝研究院院长钱贤强认为，资金实力不强，没有商业地产操盘经验的中小开发商对自持地块还是要慎重对待。比如竞得田园地块的招商地产，其拥有招商银行、招商证券等资源。招商银行可以融到年息3%的低成本贷款，而招商证券，具有将自持物业变现的能力。像这类企业，操盘自持地块就比较有优势。