成交虽热有隐忧

    酒店式公寓由于40年产权、不能落户、税费较高等特点，使得不少接盘侠望而却步。

    “总感觉40年产权很短，而且酒店式公寓水电费用也很高。”一位二手房买家表示，“不能落户也就是说小孩子没有办法读书，所以不会考虑酒店式公寓。”因此，市面上酒店式公寓的自用客户往往以商住两用、短期居住过渡为主。

    对于投资客而言，酒店式公寓最重要的投资指标只有一个，那就是租金回报率。不同于住宅投资主要考虑升值空间，酒店式公寓产品在转手时较难卖出差价，主要以租金回报率作为重要衡量标准。

    大部分写字楼、商铺的投资门槛还是比较高的。酒店式公寓虽然对于自住的人来说有一些顾虑，但是乍看还是不错的投资选择。

    在业内人士看来，酒店式公寓没有被限购政策打击，住宅限购导致部分购房需求转移到不限购的商业地产市场上来，其中酒店式公寓首当其冲。这类产品面积小，一般总价较低，投资门槛不高，其中80万元以内的酒店式公寓最受欢迎。

    专家提醒：眼下虽然酒店式公寓成交大热，但要注意一些风险：酒店式公寓后期很难转卖，只能靠出租获益；酒店式公寓的水电费大多按照商用物业计算，居住成本高。

    除了套现难，对比同区域的住宅，酒店式公寓价格涨幅也小得可怜。

    前不久滨江刚成交的一套酒店式公寓，成交价格约为24000~25000元/平方米。而数据显示，2010年该项目的新房价格就在25000元/平方米左右了。也就是说，这么多年过去，这套酒店式公寓价格几乎没涨。

    资深房产经纪人告诉记者，很多客户买酒店式公寓，首先看重其出租的收益，其次是升值保值能力。如果要卖，只有在行情全面爆发的市场环境下，价格才有可能有所上涨。

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    酒店式公寓转手税费高

    总价低、租金回报稳定且可观的特性，让酒店式公寓受到不少购房者的青睐。业内人士认为，“酒店式公寓基本上靠租金养活，地段不错的精装公寓一年的租金回报率能达到5%~7%。”

    不过，酒店式公寓有隐性成本，在预期房价上涨及楼市限购的大背景下，投资酒店式公寓还特别需要注意一些问题。

    一般商住型酒店式公寓的出售税费比普通住宅高得多，包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等，计算下来大约增值部分的30%至40%将用于缴税。所以一旦要出手转让，需提前了解这些税费。这也就是不少投资客认为酒店式公寓投资不合算的主要原因，涨了一点，近半交税了。

    酒店式公寓不同于普通住宅，还含有一些隐性成本，如公共维修基金、中介费等。此外，当房屋空置时，很多人以为就不产生费用了。实际上，在房屋空置期间，没人入住，就意味着没有租金收入。

    另外，酒店式公寓的物业费、水电费及各种维护费用均属于商业性质，所以比普通住宅的高出不少，尤其是物业费一般是住宅的2倍以上。