全市住宅成交均价环比下降3.9% 房价过快上涨趋势得到扭转

新政后，热点城市过快上涨的房价得到有效遏制。根据统计局数据，杭州10月上半月价格涨幅收窄2.5个百分点。根据透明售房研究院统计，10月杭州全市新建商品住宅均价环比涨幅由正转负，价格环比9月下降3.9%，为16775元/平方米。限购主力区域的主城区10月新建商品住宅均价环比涨幅较9月收窄了1.8个百分点。

尤其是提升二套房首付比例，影响了一些改善型项目的客户首付门槛，被限区域的高单价高总价住宅房源成交比重有所减少，这也是整体成交均价结构性下调的原因之一。

从10月份杭州市区新建商品住宅成交房源的价格分布来看，成交均价占比最大的区间依然是12000元/平方米以下房源，成交比重为35.9%；均价在25000元/平方米以上的房源10月成交占比较9月减少了2.5个百分点；对应的，总价在200万元/套以上的房源占比较9月减少了1.8个百分点。

从成交房源的户型结构来看，市区住宅面积在120-180平方米的改善型房源10月成交占比较9月减少了1.2个百分点，而面积在80平方米以下的小户型面积占比增加了1.4个百分点。这也侧面显示出，小户型由于刚需基础更坚实，且基数大、流动性强，受政策的冲击往往相对较小。

严格来说，杭州此前的这波涨幅和其他城市而言不算夸张，而且高库存风险已经消化，尤其是经过上半年的去化，库存量已经处于健康区间。加上未来许多利好还未兑现，这些都对冲了调控的风险，开发商的心态和六年前那一轮调控相比，也已经坦然很多。某城西项目的营销负责人告诉记者，今年的指标任务已经全部完成了，所以暂时不会有调整价格的计划。在今年杭州牛市行情下，大部分房企的现金回流和预收账款得到了较好的累积，短期内预计房企主动大幅降价的可能性不大。

从历史数据的长周期来看，杭州楼市成交量与房贷利率和其他调控政策密切相关，银根收紧，调控加强时，市场成交逐步缩量；政策放松，市场行情呈现复苏。而在上一次出台限购、限贷政策后，市场缩量整理一年，才出现价格的松动。但本次调控与上一次有所不同，上一次调控是渐进式的过程，并且叠加了加息周期的影响，而目前贷款利率水平仍处于低位，后期政策会否加码主要取决于后续市场表现，楼市后期走势如何仍有待观察。

10月二手住宅成交量为新房2.1倍 主城区进入存量房时代

2014年以前，新建商品住宅一直是杭州房地产市场的交易主体，除2013年3月因“20%个税”政策的末班车效应带来当月二手房天量成交外，其余各月主城区二手住宅的成交量基本只有新建商品住宅6成的水平。

近几年，杭州市新房市场的成交热点逐步从市中心向外扩散，特别是随着城市化进程的推进，城市轨道交通的建设和综合体带来的区域配置日渐成熟，近郊不少板块逐渐兴起，尤其是余杭区日益成为新房市场的主力区域。2014年，余杭区新建商品住宅全年成交套数首次反超主城，而主城区则逐步向存量房时代迈进。

自2014年开始，主城区二手住宅月度成交量较新建商品住宅的比值已有不少月份在1.0以上；进入2016年，除4月份以外，其余各月主城区二手住宅成交量均超新建商品住宅，且两者的量差呈趋势性上升。10月主城区二手住宅共成交5900套，为新建商品住宅的2.1倍。截至10月末，今年主城区二手住宅累计成交已超6万套，为新建商品住宅的1.24倍。

此格局的形成由多方面的因素决定。首先，在牛市行情下，区域内新建商品住宅的可售量持续下降，促使成交向二手住宅倾斜；其次，“营业税5年改2年”等利好政策的实施，降低了二手住房的交易税费，激活了二手房尤其是次新房市场；再者，杭州市政府住房保障货币化安置政策的推进，对盘活存量房市场也起到了积极的作用；再加上今年主城区房价普遍较高，使得一些预算有限的购房者只能选择户型面积相对较小、房价相对较低的二手房。当然，因卖家急于改善而迫切出售房源的心态，也促使了不少二手房迅速成交。

可以说，杭州主城区住宅市场已经进入增量、存量并重甚至重点盘活存量的时代，而二手房逐渐占据主导，也将是整个杭州房地产市场发展的必然趋势。