二是税负基本稳定。过去二手房营业税税率5%，营改增后根据税务总局文件规定，除北京、上海、广州、深圳以外地区的个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，税率保持不变。

最大的变化在于计税方法上。举例来说，如果个人转让一套不足2年的住房，价值100万元的房子，原本应交5万元（100万×5%）的营业税，现在先要换算成不含税价格后再乘以适用税率，即100万÷（1+5%）×5%=47619.05元，这样要少交税2380元左右。

出现这种变化，主要因为过去的100万元是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样。所以个人营改增后交易二手房税负没有增加，而且还略有降低。

三是“营改增”后个人销售二手房的增值税，国家税务总局明确暂委托地方税务局代为征收。因此，个人交易二手房涉及的办税流程和办税场所也保持不变。

问：个人出租不动产，应如何计算应纳税额？

答：根据税务总局相关文件规定，个人出租住房，可以享受优惠政策，减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。个人出租采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

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由于本次全面推开营改增试点，涉及的四大行业性质复杂，经营方式、征管方式各不相同，杭州市国税局特地在微信公众号（hzgs12366）和官方网站（http://www.zjtax.gov.cn/pub/hzgs/）上设置了专区，对具体征收管理细则和税收优惠政策进行讲解，有问题也可以直接拨打纳税服务热线12366进行咨询。

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