问：一般纳税人购置或自建的房地产销售收入，在增值税预缴时不一样吗？

答：根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第三条规定，一般纳税人转让房地产，由于取得的方式分购置和自建，在销售后预缴增值税也是不一样的：（一）购置后转让，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。（二）自建后转让，应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。

问：小规模纳税人转让房地产收入，预缴增值税与应交增值税的计算方式是否相同？

答：相同。根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第四条规定，小规模纳税人转让取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

问：5月1日以后，适用增值税一般纳税人购置的不动产，其进项税额如何抵扣？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，适用增值税一般纳税人2016年5月1日之后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产（包括在建工程），其进项税额可分2年从销项税额中抵扣。第一年可抵扣60%，于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；第二年可抵扣40%，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。如果纳税人发生不动产处置或注销等情况，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

问：营改增以后房地产业有过渡性优惠政策吗？

答：为了在不影响市场经济秩序的前提下，国家就存量的房地产项目引入过渡性政策，实现营改增后的平稳过渡。根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，一般纳税人取得以下项目的收入，可选择简易计税方法：（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（三）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。（四）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

个人二手房交易 和出租不动产 相关税收政策

问：个人转让二手房需缴纳增值税吗？税负会增加吗？

答：个人在二手房交易过程中涉及缴纳的增值税是否能做到税负只减不增，是老百姓关注的焦点问题。营改增后，个人二手房税收政策基本是平移。

一是个人交易二手房营业税的免税政策继续实施。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

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