解限效应后 杭州楼市的好行情还能持续多久？
杭州网 发布时间：2014-11-06 07:10
楼盘分化 销售态势云泥之别
诚然，在限购限贷松绑的这几个月时间里，杭州楼市出现了一些光彩夺目的明星楼盘，或开盘热卖，或全城关注，它们确实取得了让人艳羡的销售成绩，但一美岂能遮百丑。在这些明星楼盘的后面，更多的是大批陷入销售困境的项目，而它们更应该代表整个市场行情。
最近几个月杭州市场上最火热的项目当属欧美金融城和龙湖·春江郦城。位于未来科技城板块的欧美金融城（EFC）在8月16日首开，推出400套房源当天全部售罄。紧接着又在8月20日加推128套房源，去化8成。根据透明售房网数据显示，目前该项目已经成交了502套房源，去化率达到95%。继淘宝城入驻带火未来科技城板块后，EFC的热销让未来科技城成为全城购房者的置业选择。
不过，未来科技城可不只有EFC一个楼盘，与EFC的热销形成鲜明对比的是，板块内不少楼盘销售寸步难行。与淘宝城一路之隔的升华·悦西溪在2013年9月首次开盘，迄今总共销售95套房源，仅占总房源的37%。2009年拿地的国恒·西溪公馆，目前项目所有楼幢已经结顶，但是开盘却一推再推。
放眼全城，各个板块都有不少项目存在销售老大难的问题。在钱江新城这个豪宅集聚区，中海·御道路壹号和中企·御品湾数次传出开盘消息，目前为止仍旧毫无动静。西溪板块的黄龙和山在5月首开后，目前总共仅售出107套房源。城北区域的金地·申花里在3月首开后，于6月加推房源，目前仅成交了109套，占到预售证总房源的30%。萧山区的恒大帝景在7月份首开时来势汹汹，推出600多套房源，此后又加推了5号楼和3号楼，不过截至目前总成交量只有347套。
比销售困难更严峻的是亏本。据新华网报道，自2013年1月1日至2014年9月30日止，全国前30强房企在杭州市区共拿地70块，在拿地并且已经开售的20个项目中，目前处于亏损（即项目销售成本价高于累计销售均价）或疑似亏损状态的楼盘有12个，占比达到60%，其中就包括了新城·山语院和恒基旭辉府。恒基旭辉府项目去年5月份以33.3%的溢价率拿下崇贤新城杭十四中北侧地块，累计销售均价为7800元/平米，与其项目保本价7914元/平米相比，亏损了1.44%。
解限后劲不足 成交短暂回升后客源有所回落
对于双限解除等政策松动带来的效果，10月楼市成绩已经佐证，但业界对于这个影响是否长效依然充满不确定的疑惑，甚至个别楼盘从目前的蓄客情况看，并没有出现想象中的暴涨情况。
记者从一些楼盘销售一线人员处了解到，自政策放松以来，尤其是限贷等金融政策调整后，购房者的反应还是比较明显的，主动来咨询楼盘情况的人多了，一些此前还在犹豫是否要下单的购房者都落位下单了。“之前有些客户是被限贷给限制住了，政策一放松，立刻办理了签约，这部分客群在10月份成交中有明显的体现。”一主城区中高端楼盘销售员说。
而大量大户型、高总价的改善型房源开始成交，也体现出政策调整后的影响。和之前大量90方左右的刚需房源一统天下的局面相比，9月、10月成交房源中120方以上的改善型房源比例开始增加，其中，10月市区新建商品住宅120平方米以上改善型房源签约套数已占总量3成。成交房源结构发生变化，一些楼盘新推房源中，大户型房源占比也开始加大。据上月首开的龙湖·春江郦城销售人员介绍，首开的800多套房源中，138方、168方的数量占到一半左右，从去化情况看，有些大户型房源几乎是一房难求的局面。只剩下80多套大户型房源的莱茵·绅华府负责人也表示，目前在售的145方、239方房源成为附近改善型购房者的热门选择。
成交量在冲高，但可持续性并不确定，虽然此前有个别楼盘短期内蓄客超500组甚至上千组，不过不少楼盘仍然表示，蓄客艰难。进入四季度，绝大多数开发商都希望在最后几个月完成冲量，所以开盘进度不断往前赶，但细心的购房者也会发现，有些楼盘的开盘时间一推再推，原本打算三季度开盘的到现在还没动静，有内部人士透露，推迟开盘的最大原因还是蓄客不到位。“尤其是首开楼盘，都希望有个好成绩，在市场上能打出品牌效应，但从目前情况看，各个板块楼盘分化比较大，有些楼盘蓄客蓄了几个月，就是不理想。”一位业内人士说。同时，一位本土开发商也告诉记者，在经过政策放松所带动的行情后，购房者的积极性虽然有所恢复，但观望情绪还是存在，“特别是现在大家都推盘，市场上同质的产品非常多，竞争激烈，购房者的选择也多了，再加上很多楼盘还在低价跑量，所以有部分购房者还在期望价格继续往下走”。
来源：每日商报 作者：文/商报记者 周坚洪 金萍 摄影/商报记者 金轲 编辑：高婷婷
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