“黄金时代”被终结 市场行情现分化

刚刚过去的十月份，成交量不断冲高，月度成交量已刷新几年来的新纪录，大部分新开项目都报去化率超8成，形势一片大好。与此同时，各个楼盘降价动作也更为迅猛，5折清仓、“存1抵10”、“一口价”、“封顶”等优惠活动一个比一个劲爆。“现在杭州楼市行情究竟怎样？2009年行情回暖时也没有这么多楼盘打折的呀。”不少人被眼前的局面弄得有些晕乎。

本周，记者对开发商、购房者等供需双方进行了采访和调查，发现虽然政策放松、成交回暖，但时移世易，要重回2009年时的市场热度几乎不可能。

房地产行业走低 告别“黄金时代”

以往，中国房地产行业总能创造财富神话，在过去的数年间，各大财富排行榜中，地产界的富人数量超过了任何一个行业。不过现在，一向顺风顺水，拿地即赚钱的地产业，历经“深秋”、“寒冬”几番困扰，种种迹象显现，地产业的黄金时代或许就此划上了句号。

虽然在限购限贷松绑后的时间里，楼市迎来了“金九银十”，但一路狂飙的销售数据并不能掩盖房地产行业的整体下行趋势。库存积压、房价下跌依旧是目前楼市最大的标签。根据中国指数研究院发布的《10月百城价格指数报告》显示，10月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为10629元/平方米，环比下跌0.4%，这也是这一均价连续第6个月下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比下跌0.52%，而这是同比在经历连续22个月上涨后首次下跌。整体来看，全国主要城市的住宅价格仍处于下行区间。

而从杭州情况来看，10月杭州市区新房成交均价为15093元/平方米，环比再度下降0.78%。根据国家统计局的数据显示，从今年4月份起，杭州新建商品住宅价格指数持续呈现出下降趋势。在库存方面，尽管在经过10月份的大放量后杭州可售房源存量曾经回落到14万套以内，不过时间太过短暂。截至昨天12：00，杭州市区新建商品房可售140755套，其中住宅为95107套。

中国经济整体下行、土地价格高企、库存囤积、毛利增长缩小……对于开发商来说，楼市黄金十年的离去并非不能直视，要做的是在接下来的“白银时代”掌握生存法则。最近，万科总裁郁亮在多场万科30周年媒体答谢会上提到，房地产已经从黄金时代到了白银时代，今天万科就是要为如何在白银时代活下去而努力。郁亮强调，早年的房地产商都是在温室里长大，在甜水中泡大，时至白银时代，如果不改变方式，房地产商可能难以生存。

在白银时代，惨烈的“直面互博”将成为常态。在户型和价格的比拼外，越来越多的开发商将目光瞄准房产品的附加值，各种高端商业生活配套、物业服务、学区资源被源源不断引入，不管刚需、改善还是高端楼盘，竞争越来越激烈。

楼盘分化 销售态势云泥之别

诚然，在限购限贷松绑的这几个月时间里，杭州楼市出现了一些光彩夺目的明星楼盘，或开盘热卖，或全城关注，它们确实取得了让人艳羡的销售成绩，但一美岂能遮百丑。在这些明星楼盘的后面，更多的是大批陷入销售困境的项目，而它们更应该代表整个市场行情。

最近几个月杭州市场上最火热的项目当属欧美金融城和龙湖·春江郦城。位于未来科技城板块的欧美金融城（EFC）在8月16日首开，推出400套房源当天全部售罄。紧接着又在8月20日加推128套房源，去化8成。根据透明售房网数据显示，目前该项目已经成交了502套房源，去化率达到95%。继淘宝城入驻带火未来科技城板块后，EFC的热销让未来科技城成为全城购房者的置业选择。

不过，未来科技城可不只有EFC一个楼盘，与EFC的热销形成鲜明对比的是，板块内不少楼盘销售寸步难行。与淘宝城一路之隔的升华·悦西溪在2013年9月首次开盘，迄今总共销售95套房源，仅占总房源的37%。2009年拿地的国恒·西溪公馆，目前项目所有楼幢已经结顶，但是开盘却一推再推。

放眼全城，各个板块都有不少项目存在销售老大难的问题。在钱江新城这个豪宅集聚区，中海·御道路壹号和中企·御品湾数次传出开盘消息，目前为止仍旧毫无动静。西溪板块的黄龙和山在5月首开后，目前总共仅售出107套房源。城北区域的金地·申花里在3月首开后，于6月加推房源，目前仅成交了109套，占到预售证总房源的30%。萧山区的恒大帝景在7月份首开时来势汹汹，推出600多套房源，此后又加推了5号楼和3号楼，不过截至目前总成交量只有347套。

比销售困难更严峻的是亏本。据新华网报道，自2013年1月1日至2014年9月30日止，全国前30强房企在杭州市区共拿地70块，在拿地并且已经开售的20个项目中，目前处于亏损（即项目销售成本价高于累计销售均价）或疑似亏损状态的楼盘有12个，占比达到60%，其中就包括了新城·山语院和恒基旭辉府。恒基旭辉府项目去年5月份以33.3%的溢价率拿下崇贤新城杭十四中北侧地块，累计销售均价为7800元/平米，与其项目保本价7914元/平米相比，亏损了1.44%。

解限后劲不足 成交短暂回升后客源有所回落

对于双限解除等政策松动带来的效果，10月楼市成绩已经佐证，但业界对于这个影响是否长效依然充满不确定的疑惑，甚至个别楼盘从目前的蓄客情况看，并没有出现想象中的暴涨情况。

记者从一些楼盘销售一线人员处了解到，自政策放松以来，尤其是限贷等金融政策调整后，购房者的反应还是比较明显的，主动来咨询楼盘情况的人多了，一些此前还在犹豫是否要下单的购房者都落位下单了。“之前有些客户是被限贷给限制住了，政策一放松，立刻办理了签约，这部分客群在10月份成交中有明显的体现。”一主城区中高端楼盘销售员说。

而大量大户型、高总价的改善型房源开始成交，也体现出政策调整后的影响。和之前大量90方左右的刚需房源一统天下的局面相比，9月、10月成交房源中120方以上的改善型房源比例开始增加，其中，10月市区新建商品住宅120平方米以上改善型房源签约套数已占总量3成。成交房源结构发生变化，一些楼盘新推房源中，大户型房源占比也开始加大。据上月首开的龙湖·春江郦城销售人员介绍，首开的800多套房源中，138方、168方的数量占到一半左右，从去化情况看，有些大户型房源几乎是一房难求的局面。只剩下80多套大户型房源的莱茵·绅华府负责人也表示，目前在售的145方、239方房源成为附近改善型购房者的热门选择。

成交量在冲高，但可持续性并不确定，虽然此前有个别楼盘短期内蓄客超500组甚至上千组，不过不少楼盘仍然表示，蓄客艰难。进入四季度，绝大多数开发商都希望在最后几个月完成冲量，所以开盘进度不断往前赶，但细心的购房者也会发现，有些楼盘的开盘时间一推再推，原本打算三季度开盘的到现在还没动静，有内部人士透露，推迟开盘的最大原因还是蓄客不到位。“尤其是首开楼盘，都希望有个好成绩，在市场上能打出品牌效应，但从目前情况看，各个板块楼盘分化比较大，有些楼盘蓄客蓄了几个月，就是不理想。”一位业内人士说。同时，一位本土开发商也告诉记者，在经过政策放松所带动的行情后，购房者的积极性虽然有所恢复，但观望情绪还是存在，“特别是现在大家都推盘，市场上同质的产品非常多，竞争激烈，购房者的选择也多了，再加上很多楼盘还在低价跑量，所以有部分购房者还在期望价格继续往下走”。

后继新增潜在供应量恐怖

开发商比谁“跑得快”

据透明售房网统计，今年最后两个月预计还有40个新盘将首开，为近三年之最。对比前两年，2012年年末首开18个新盘，2013年则是16个，若今年所有新盘如期开盘，那么新盘上市量将比前两年之和还要多。虽然有统计显示，10月份新增房源数较9月有所减少，截至10月31日晚24点市区（含萧山、余杭）可售房源套数也回落至14万套以内，不过，若这40个盘齐齐上市，加上更多开发商准备冲量，未来两个月的库存压力依然较大。

大部分开发商也看到了这一情况，所以跑量出货依然是未来几个月的主基调。“高周转已经成为现在这个市场环境下各个开发商努力活下去的唯一选择，拖下去谁也不知道下一波行情会是怎样，只有着眼现下，抓紧出货，回笼资金，只有现金在手，才有余地考虑下一步怎么走，对大开发商来说是如此，对小开发商来说也是这样。”一位本土房企负责人直言。这应该也是未来两个月40个新盘要扎堆开盘的一大原因。

根据透明售房网的盘点，绿城·运河宸园、德信大家·钱江府、杭房·钱江御府、滨江·钱塘印象、世茂·天宸、阳光城·翡丽湾、首开·国风美域、招商·雍华府、万科·金辰之光、滨江宝龙城市广场、赞成·龙兴道一号、通和·十二橡树等楼盘都有可能在今年面市，其中刚需产品仍是主流，而且绝大多数开发商并未提及涨价一事，相反，各类首开产品反而一再挑战板块底线，像丁桥的中旅·城仕公馆预计封顶价11900元/平方米，之江的中天·之江诚品起价10288元/平方米，湘湖板块的众安·朝阳8号起价8888元/平方米，临平的赞成·龙兴道一号起价5988元/平方米……显然，还是想以价换量，预计市场的价格筑底期还会持续一段时间。

一批中等收入人群被上一轮调控所“伤”

资金开始远离房地产

除了市场本身后劲堪忧之外，购房者中也有一批人群不再像2009年那样在市场回暖之际疯狂投身房地产，曾经被“套”的惨痛经历让他们更为谨慎。

“通过买房、卖房，我赚到过第一桶金，但现在资金被套在房子里，目前想的不是如何从房地产上赚钱，而是安全抽身。”在朋友眼中，李女士有投资房地产的成功经验，面对如今回暖的行情，她却并不“感冒”。据她介绍，在2008年和2009年的一波行情逆转中，她购买的一套小户型住宅为她赚了近100万元，虽然当初购买这套房子的目的并不是纯粹的“炒房”，但这一成功经历让她看到房地产里丰厚的利润，所以在2009年，她将赚来的资金和一部分本金再度投进了房地产，却没想到，此后房地产行情一路走低。“本来打算再赚一点可以换一套更好的自住房，可是后来的投资基本无利可图，不得已，全家只好搬进后来买的这套房子里，可二手房行情也不好，到现在原来那套老房子还出不了手。”李女士无奈地说。

和李女士持类似看法的还有张先生，作为中产阶级一分子，张先生名下有几处房产，对居住要求比较高的他对于投资房产同样表示“不考虑”。“根据上一轮调整看，政策还是不太稳定，这个市场大起大落太快，从投资角度看，资金不安全，而且现在房地产业的暴利时代已经终结，不再可能出现一本万利的情况，目前房地产业能实现的‘微利’也有其他投资渠道可以代替，不是非得追着房子跑。”

事实上，巅峰时刻投资炒房客集聚的场面目前并没有重现杭州市场，外地购房者大举入杭的情况也未重演，被调整到以自住为目的的购房需求让目前整个房产市场行情比较稳定，所以“低位运行”或许就是常态。

虚报成绩 繁荣背后是惨淡

最近两三个月，借着限购限贷松绑的东风，杭城有不少楼盘都趁势开盘，其中不乏首开项目。开盘过后，捷报频传，“去化九成”、“当天售罄”等亮眼词汇随处可见，甚至不少开发商比起了速度，有的2小时售罄，有的90分钟热销9成，有的1小时销售3亿。不过，华丽的数据背后，是否真的一片繁荣？

据了解，从签约购房到网上备案，一般中间有1个月左右的缓冲时间，所以网上备案往往有滞后性。为此，记者此次统计的楼盘全部为9月或10月初开盘的项目，保证它们有足够的网上备案时间。

位于未来科技城板块的新城·西溪逸境在9月12日首开，推出11-14号楼共162套房源，总价128万元/套起，据开发商称，开盘当天去化8成。截至昨天，据透明售房网显示，西溪逸境已成交71套，去化率约44%。

临平山北板块的嘉丰·万悦城在9月13日迎来首开，推出10号楼200套房源，主力户型为88-125平方米，起价4999元/平方米，折后均价5678元/平方米，开发商宣称开盘2小时基本售罄。不过，透明售房网显示，截至昨天万悦城10号楼共成交137套，占到所推房源的68.5%。

主城区蓝孔雀综合体内首发项目三江·花园道壹号在9月29日晚首开，推出2、7号楼共150余套房源，据悉超过500人来到开盘现场。据开发商介绍，当天共成交了100多套房源，劲销七成。截至昨天，透明售房网显示花园道壹号目前总共成交了46套房源。

在记者统计的楼盘中，大都宣称自己去化在8成及以上，不过根据统计，9月份首开楼盘中，目前为止只有中央郡、赞成杭家、黄龙金茂悦等少数项目去化达到8成以上，其余楼盘都在低位徘徊。

虽然说存在一些客观因素使得开盘推出房源跟预售证里的房源有所出入，而且在开盘后会出现购房者由于各种原因而退订的情况，不过实际成交量跟开发商宣称的去化成绩出现如此大的差距，可就能说明一些问题了。