签阴阳合同 杭州一位70多岁老伯花500万买了“假学区房”
杭州网 发布时间：2017-08-31 07:26
撇开中介与房东私签阴阳合同，去派出所被告知房子落不了户，孙子读不了名校花500万买了“假学区房”，王老伯懵了
原房东杨女士当时出示给王大伯看的户口本上，杨女士的户口确实是落在文萃苑这套房子里的。
耀江文萃苑小区。
“花了近500万元，却买了个假的学区房。”近日，杭州一位70多岁的王大伯给钱江晚报写了一封近5000字的长信，诉说了买学区房受骗的“血泪史”。
为了让孙子读名校，王大伯用儿子的名义买了套行知小学和十三中的“学区房”，花了将近500万元，最后却发现这套房子只有50年产权，根本落不了户。王大伯不仅多花了很多冤枉钱，想让孙子读名校更是打了水漂，这位患癌的老人家一说起这件事情，就捶胸顿足，情绪激动。
花了近500万元
却买了个“假”名校学区房
“孙子现在3岁，再过几年就要上小学，所以想买一套学区房。”王大伯说，他和老伴把周边的二手房中介门店差不多都看了一圈，说明了要买学区房的需求。今年3月份，鼎家地产的经纪人小张给他打来电话，说耀江文萃苑有套房子在卖，最接近王大伯的需求，房东房产证、户口本都在的。
小张带着王大伯去看了文萃苑的这套约160m2的房子，四室两厅两卫，带豪华装修。看完房后王大伯很满意。“去看房的时候，房东杨女士客厅的茶几上摆放着很多中介的名片，她一个劲地跟我们说房子很抢手，好些中介公司看中她的房子，要是我不买很快就会被别人买走。”第一次买房的王大伯没啥经验，听说房子很抢手，心里有点着急。
不过他最顾虑的还是户口问题，毕竟读名校首先就得要落户。王大伯回忆说：“为了打消我们的疑虑，房东杨女士拿出了户口本原件，并一再说你看我的户口就落在这套房子里的，你们的户口也一定可以迁进来的。”
这套房子，房东挂牌价格是450万元，折算下来单价仅28000元/m2左右。
“要是这个价格买到一套行知小学的学区房，简直是捡了个大便宜。”签订房屋转让协议前，王大伯心里还暗暗高兴，想着总价最好还能再优惠些。房东杨女士告诉他，价格上最多再便宜2万元，但她可以通过其他方式帮王大伯“省”回一部分房款。
所谓的“省”，一是跳单，跳开中介公司，卖家直接跟房东签订《杭州市房屋转让协议》；二是签订阴阳合同，备案的购房合同签订的总价为348万元，按这个价格交税能省不少，但实际成交的总价为448万元。因为杨女士告诉王大伯她是杭州某本土房企高管，从事房产行业多年，对房产的事情很熟，因此王大伯对她深信不疑。“买这套房子，我们光增值税、契税等杂七杂八的费用，加起来就交了近50万元。”再加上448万元购房款，王大伯买这套房子总共花了近500万元。为了凑房款，身患癌症的王大伯四处借钱。
然而，王大伯一家最终发现买的这套文萃苑房子竟然是“假学区房”。“我跟儿子到辖区派出所迁户口，结果被告知因为这套房子的性质是非住宅，按政策规定是不能落户的。”王大伯说，早知道这房子是不能落户的，他绝对不会四处借钱东拼西凑，凑足全款买这房子，最令他气愤的是，杨女士作为房地产业内人士，明知道文萃苑这套房子现在是落不了户的，却一步步算计好，让其掉进陷阱。
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二手房价格极低
耀江文萃苑是西湖区知名的名校学区房之一，行知小学加十三中的配套，是不少父母梦寐以求的学区房。
“来我们这看房的都是冲着学区来的。”豪世华邦文萃店经纪人周理强告诉记者，“但这种50年产权的房子，我们一般不太碰，不能落户就没有市场，就算价格便宜也很难卖的。”
记者了解到，文萃苑的住宅，豪世华邦今年7月成交过一套，均价为45000元/m2，而面积小一点的房源均价甚至达到51000元/m2。而非住宅的价格却天壤之别，目前文萃苑有两套非住宅房源挂牌，挂牌价仅为22000元/m2。也就是说，如果王大伯知道这是非住宅而购买的话，其实可以少花100万元。
周理强告诉记者，不但文萃苑有这种类型的房子，耀江文欣苑、华海园等都有少量房源是非住宅性质的。“购房者来看房时，我们都会明确告知这房子不能落户，读不了书。一般有学区需求的客户就会避开这类房源。”
据悉，这些少量非住宅房源，当初出让时的土地性质多为综合用地。还有一位业内人士告诉记者，早年确实有些小区低楼层的房子因为日照原因通不过、采光不达标，只能当非住宅性质的房子使用。
不幸的是，王大伯购买的耀江文萃苑的房子，恰好就是这批少量的非住宅房源。在王大伯已办出的产权证上，注明了房屋性质为非住宅，产权年限到2051年9月17日。
只是让王大伯百思不得其解的是，房东杨女士当时将自己的户口本拿给他看过，杨女士确实是落户在文萃苑该房源内的，这使他相信这是一套学区房，而忽略了房子的性质为非住宅。钱报记者从王大伯提供的户口本复印件上，确实看到当时户主杨女士的名字，落户时间为2006年8月18日。
随后，记者向辖区派出所户籍处咨询。相关工作人员告诉记者，2008年5月15日浙江省公安厅印发了关于《浙江省常住户口登记管理规定（试行）》的通知，其中第二章分户立户登记第八条明确规定，“非住宅用房和违法建造的房屋，不予立户。”通俗点说，就是大众普遍知晓的40年和50年产权的商业性质房源，买了也是不能落户的。
而杨女士落户时间在2006年，也就是在《浙江省常住户口登记管理规定》通知出台前两年。一般而言，新出政策都不会溯源，但2008年之后有房屋买卖行为的，下一任买家按照新政策严格执行，不能落户，更别提小区所对应的学校。
记者联系上房东杨女士。杨女士不愿多说，只表示合同里清楚写着房子性质为非住宅。“我只说了户口落在这套房子里，但没说过这是学区房。”
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跳开中介和房东签阴阳合同
因小失大，王大伯教训惨痛
王大伯现在最后悔的就是，当初不该为了省下一笔中介费，跳开中介直接跟房东签订《杭州市商品房转让合同》，导致现在进退两难，不但学区房没有着落，还多花了上百万元冤枉钱。
不仅王大伯，不少买二手房的购房者都希望能省下一些中介费。以王大伯购买的这套房子为例，总价448万元，如果按照豪世华邦的收费标准，中介佣金不打折的话在11万元左右（各家中介的打折力度各不相同）。为了省下这笔费用，不少购房者跳过代理中介，直接与房东商议好签订合同，或者是找小中介走走流程。
还有一些买家，为了省税费或多贷款，会跟卖家签订阴阳合同。相关部门三令五申明确禁止阴阳合同，因为无论对买卖双方来说，阴阳合同都存在巨大风险。
此前钱江晚报《记者问律师》栏目就曾多次写过类似的案例，因为省中介费、签订阴阳合同等情况，导致买家权益受损。
在业内人士看来，王大伯在买房的过程中本来有多次机会可以终止购房合同挽回损失，但因对买房知识了解甚少，又跳开中介直接与房东洽谈，最终酿成如此局面。
尽管王大伯手中留有相关短信、发票、合同等信息资料，但因买房过程中没有相关录音，证明确实是房东杨女士恶意欺骗，即便走法律程序，胜算也不大。
在这里，钱报再次提醒广大二手房购房者，最好在房管局的二手房监督管理平台上，通过正规中介买房，避免被骗。
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来源：钱江晚报 作者：记者 江嘉宜 徐叔竞 文/摄 编辑：郑海云
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