小区业主殴打保安；保安殴打业主；业主把车停在大门口封堵进出口；业主常年拒缴物业费……

新小区越来越多，发生在物业公司与业主间的纠纷也爆发式增长，四年间全省物业服务纠纷案件数增长了417%，仅今年前三季度，全省各级法院已经受理了5000多件物业服务纠纷。

昨天，浙江省高级人民法院正式出台了《审理物业纠纷案件指导意见》（以下称《意见》），对物业服务纠纷中的很多问题予以了规范明确。

商品房质量问题 物业

案例：2001年3月，王女士买了套小区房，不久入住。后来，王女士提出，房子有严重质量问题，但是物业公司一直没有修好，也没帮忙解决。所以她从2007年6月开始拒缴物业费。物业公司多次催缴不成，于是起诉到法院要求支付合计拖欠的2200元物业费。

说法：法院认为，物业公司跟王女士之间是物业服务关系，而开发商和王女士之间是商品房买卖关系。因此，对于房屋质量问题，王女士应当向开发商提出，不能因为这个事情把对开发商的不满，转嫁到物业公司身上，并以此为由拒交物业服务费。据此，法院判决支持了物业公司的请求。

这次《意见》中也规定，因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生的纠纷等，不属于物业服务纠纷。

不能以物业服务有瑕疵 拒缴物业费

案例：本报曾报道过，近江家园三园的前物管南都物业今年起诉上百位拒缴物业费的业主。

但其中不少业主说，南都物业在服务期间没有管理好小区。

例如一位于先生称，他所在楼层的2楼公共露台，被2楼一户人家占为己有，搭建各种违法建筑，有时候甚至还搞烧烤，严重影响到其他业主利益，而物管一直不予解决，所以才拒缴物业费。

说法：省高院曾在《意见》的征求意见稿中提出，如果物业服务存在瑕疵，业主有权要求酌情核减相关物业费。

但征求意见过程中，绝大多数人士反对这一条，认为这会助长少数业主的“耍赖”欠费行为，不利于大多数交费业主权益和小区整体利益，也不利于物业服务产业的正常发展，所以，最终删除了这部分内容。

也就意味着，业主不能以物业服务有瑕疵为理由，拒缴物业费。

安保未尽责 业主损失要赔偿

案例： 某年大年初一，因为有人放烟花，导致某小区1602室房屋被烧，大火又蔓延到1702室，也过火严重。

消防赶来灭火时，小区消防通道堵塞，消防栓水压不足，消防员从进小区到开始灭火，耗时13分钟，耽误了灭火的宝贵时间。1702室业主将物业公司和1602室业主告到法院，请求两家赔偿损害20余万元。

说法：法院认为，造成1702室财产损失的直接原因是火灾，但放烟花的人已经无从查证。

而物业公司对消防栓水压、消防通道等负有管理责任，这是《消防法》中的明确规定。正是由于物管不力，导致救火时间延误，火灾损失扩大，所以物业公司应承担相应赔偿。法院判决物业公司赔偿40%的责任。

《意见》中明确，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失的，业主可以依法请求其承担相应赔偿责任。

但如果物业公司能举证已经尽到相应安保义务，那么即使业主实际遭受到人身或财产损害，其也不应承担民事赔偿责任。