问：我在一条商业街上租赁店铺，已经营近30年了，每年与商业街续签一次合同。前两年因为家里出了点事情，我不得不将店铺转租了出去，去年合同到期后又续签了3年合同。可现在商业街不跟我签合同了，租客不肯缴租金给我，也不缴租金给新的房主，就在那赖着不走，店铺也是持续经营，请问该怎么办呢？

律师：卢朝辉 浙江康城律师事务所合伙人

答：基于你所提供的信息，首先要解决转租是否有效的问题，即与房东的租赁合同是否明确约定可以转租，或者实际履行过程中房东是否明知转租的事实，并要求解决次承

租人是否明知房屋系转租的事实。

第二、房东没有继续签订合同，那是否已明确提出要求退还房屋？如果已明确提出退还房屋，则房屋租赁合同到期后自动终止。如果房东收回房屋后仍要继续对外出租的，则同等条件下原承租户享有优先租赁权。

第三、租客是基于次租赁合同承担向承租人支付租金的义务，没有直接向房东支付租金。对于租客欠缴租金的问题，只能通过催款或诉讼途径解决。如果欠缴租金的事实构成次租赁合同约定的单方解除合同的条件，则承租人可以要求租客提前退还房屋，如拒不退还，则也只能通过诉讼途径主张权利。

第四、在租客明知转租的情况下，或者如果次租赁合同约定了因房东不继续出租也可以提前终止次租赁合同的情形的话，则承租人可以根据房东不同意继续租赁的事实，要求租客提前终止合同。具体还得视实际情况具体分析解决，这中间存在几个不确定因素。