昨天，“边缘时光”在快报19楼发帖：去年5月，在世纪新城一套群租房里租了一个单间，每月1000元。而且是押二付一（就是多交两个月房租作为押金）。

住到去年12月，突然有人上门，说她是房东，让我们尽快搬离，否则断水断电。原来，这个女的才是业主。3天后，果然断电断水了。但楼主提出搬离，二房东不同意，说搬可以，但不退押金（2000元）。

现实中，因二房东问题引发各类租房纠纷的情况频频发生。

遇到这类情况，应该怎么解决？在租房时，租客该如何防范相关法律风险？

答：根据我国法律规定，如果是房屋所有权人（即房东）个人所有的房屋，则房东可以以个人名义对外进行出租。

如果是多个房东共有的房屋，则出租应当征得全部房东的同意。如果房屋的承租人（即二房东）出租房屋的，则应当取得房东的同意。

因此，建议租房时不要着急交定金和签合同：

首先，租客在租房时应当审查房屋所有权证，以确保承租的房屋由房东出租，避免通过二房东租赁房屋。

其次，如果遇到二房东转租情况，租客可以和房东及二房东商议，看房东是否能对转租予以认可；在房东不认可转租的情况下，也可以直接与房东沟通，取得房东同意后直接从房东处承租，并要求二房东退还剩余房屋租金。

在房东不同意出租给房客的情况下，租客只能搜集证据要求二房东退还剩余房租款。

根据我国合同法的规定，在未取得房东同意的情况下，二房东无权将承租的房屋转租，除非房东知道二房东转租且在知道后六个月内未提出反对。

在案例中，房东在知道转租情况后立即表示不同意，则二房东与网友的房屋租赁合同是无效的，如果由此给网友造成损失，网友可以要求二房东根据各自过错进行赔偿。建议网友可以采取以下应对方式：

首先，保留与二房东签订的合同及相应付款凭证，证明自己与二房东签订合同支付房屋租金的事实；其次，要求房东出具情况说明，证明二房东未经其允许擅自出租房屋。在具备以上证据的情况下，与二房东进行协商或报警，要求二房东退还剩余房租和押金。

不过，警方仅能在双方自愿的基础上为双方进行调解。如果二房东对此置之不理，网友可以向法院起诉，要求二房东承担法律责任。

●哪些房屋不能出租？

（一）房屋权属有争议的；

（二）无房屋所有权证或者其他合法的权属证明的；

（三）属于违法建筑的；

（四）经房屋安全鉴定机构鉴定属于危险房屋，影响使用安全的；

（五）不符合房屋消防安全标准的；

（六）被依法查封的；

（七）法律、法规规定不得出租的其他情形（如公租房等）。

●什么是群租房？

根据《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》（2016年1月1日起施行），出租居住房屋集中供他人居住，出租居室达到10间及10间以上的，或者出租床位达到10个及10个以上的，视为供社会公众活动的场所。

出租居住房屋的，应当以一间按照住宅设计规范设计为居住空间的卧室或者起居室（厅）（以下统称居室）为最小出租单位，不得分隔搭建后出租。按照住宅设计规范设计为餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等其他非居住空间的，不得出租供人员居住。

“边缘时光”姓祁，大学毕业一年多，安徽人，在城西做销售。

昨天联系他时，他已经从世纪新城搬走了，住在留下。

这套房隔成7间，他租的那间七八平方米。他签了一年合同，到今年5月。

7间房，每间价位不等，最贵2400元，最便宜的900元，还有1300、1600元的。

小祁说，房东来闹之后，最倒霉的就是租客，水表被拆掉后，停水一个多月，厕所是去对面超市上的，洗澡就去朋友家，租的这个房间只是回去睡个觉。

今年2月21日，小祁搬走了，二房东没退押金。

昨天下午，我去这套房子看了看，满地矿泉水瓶，中间有个过道，像旅馆似的，两边均被隔成了房间，一间间敲门进去，第一间空着，第二间锁着，第三间门没锁，是一个女孩子的房间，一只行李箱摊在地上，第四个房间，住着一个人自称是二房东的朋友，暂时借住下。

卫生间水龙头没水，厕所没冲，马桶箱打开着。而这间房子的水表确实被拆掉了。

物业韩经理说，1月份，房东要求物业协助她过去拆水表，现在房东和二房东一直僵着，今年群租严管条例出台后，小区里的二三十户群租，今年差不多都自行搬掉了，还剩下比较难搞的10户左右。

二房东姓施，20多岁，湖北人。

他说房子是哥哥租来的，他帮忙打理房子事务，合同上是写着允许合租的，后来房东来闹，搞得租客们心神不定。

施说，跟租客之间的合同上写着的，提前走，不能退押金，现在搬走的四家，押金都没退，有的搬走也没要押金。

至于小祁说，租房合同是跟姓徐的女士签的，而租金是打给姓管的支付宝上，导致他们互相推诿。

问他们是什么关系？施说，算是中国合伙人吧，“打比方，你说你网上买了个东西想退，你能直接找马云协商吗，当然是下面的人跟你对接，这一个道理。反正押金是不能退。”

【答疑签约律师】

底世清：“律师来了”签约律师，北京炜衡（杭州）律师事务所执行主任，杭州仲裁委员会仲裁员，擅长公司法、民商事诉讼以及金融类、建筑房地产、知识产权等领域的法律事务。