农历“小雪”，杭城风裹寒雨，冬意不期而至。应景的是，11月的杭州楼市，在一阵紧似一阵的严厉调控手段下，也是迅速降温。截至11月22日，环比上月，杭州楼市成交量陡降，商家踌躇开盘价、“刚需”持币待降价的情绪随处可见，杭州楼市风向已转。

    新盘价低于预期

    释放楼市转向信号

    11月的杭州，住宅的开盘几乎进入“空窗期”，两只手就能数得过来。上周日（20日），一个位于西湖区三墩北的楼盘入市，引来市场小小的骚动，因为它的入市时机和价格，都撩拨到了敏感的楼市神经：调控加码后首个纯新盘，低于预期价入市。

    楼盘名叫龙湖·水晶郦城，开了两幢楼、200余套。有了旁边万科近1.5万元/平方米的楼面价做参照系，再结合龙湖的品牌，业内原本认为开盘价格会在2.5万元到2.8万元/平方米。没想到，预售证上备案毛坯单价是2.6万元/平方米左右，当然，实际售价要比预售价更低，中间套单价不到2万元，边套单价2万元至2.2万元。这个价格，基本是该板块的底价了。

    开盘前几天，开发商也心里没底，到处打电话推广：“总价200万，可以选到不错的房源。”从实际销售看，低开加抢占市场空档的策略，取得了不错的效果。龙湖相关负责人告诉记者：“开盘当天250余组客户到场，签约一直签到了晚上，购房者主要是自住刚需。截至目前，只剩下少量89平方米、119平方米房源在售了，现在每天还有四五十组客户过来看房。”

    一方面，首开低于市场心理预期，是很多开发商的常规营销手段，一个比较有竞争力的价格，能让项目获得比较好的起势。另一方面，“也是企业在当前调控的市场环境下尊重政策的导向，在回报合理的情况下让利于购房者，来提升品牌的美誉度和号召力。”这名负责人坦言。

    与大多数开发商放慢开盘脚步不同，龙湖的另一个楼盘春江天玺，也刚刚拿到了预售证，“原计划这个节点开盘，所以就按原计划执行了”。看来，在投资需求基本被抑制及政府对开发商的强力约束下，开发商的心态渐渐放平了。

    二手房方面，调控加码之后，购房者中的“水分”也被挤干，基本都是刚需，以买学区房者居多，房东松口降价的情况也多了,心态也平了。杭州我爱我家市场研究经理告诉记者：“像华海园一套150平方米的房子，10月底挂出620万元，但问的人都说价格太高。最近，房东让中介把挂牌价下调了20万。”买卖双方都感觉到可能会有明显降价，只是不知道什么时候启动。

    国家统计局18日发布的数据显示，杭州10月上半月的环比上涨是3.0%，而下半月涨幅只有1.0%了。相比杭州9月的涨幅5.5%，是大幅度回落。

    成交量明显下降

    政策调控效果显现

    11月10日，杭州楼市调控再“升级”，宣布开始暂停发放第三套及以上住房贷款、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例，并加强对首付和土地竞买资金的来源审核。

    住宅的限购加强，使得成交量下滑明显。截至11月22日19时，杭州全市新房仅成交9136套，而上个月这个数据是2.05万套。二手住宅的成交量也在下降，据杭州我爱我家提供的数据，9月，这个中介机构的日均成交量在380套左右，10月为180套，而到了11月已不足100套，环比下降近50%。

    值得注意的是，商业地产的占比大幅提高。据透明售房研究院统计，上周末杭州市区新房共签约631套，住宅仅签约138套，商业项目占比高达78.13%。当然，这并不是说商业地产成交量上涨，只是商业与住宅双双下滑，而住宅因受调控下降幅度远高于不受调控政策影响的商业地产。

    中原地产统计显示，全国54个主要城市11月中上旬住宅合计签约15.36万套，同比下滑10.7%，连续两个月出现环比下调。中原地产首席分析师张大伟指出，密集调控出台一个月后，随着签约周期的变化，市场逐渐开始出现调控导致的成交下调现象，特别是一线城市，11月中上旬成交量下滑达23.5%。值得注意的是，各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落，且非调控城市与调控城市成交降幅基本一致，这表明22个城市的政策收紧，已波及影响到全国主要城市。

    量跌价稳将持续

    折射市场心态变化

    “成交量的大幅回落，既有调控的原因，也是因为人们对市场预期的迷茫以及投资热情的回落。”浙报地产研究院院长丁建刚说。

    “目前的调控政策，已经把一部分客源拒之门外，把一部分需求或者说泡沫挤出了楼市。需求减少，对开发商的定价产生影响，现在开发商也在纠结怎么定价。”杭州双赢机构总经理章惠芳分析。

    “水晶郦城这个个案，具有较强的代表性。”丁建刚认为，从它低于预期开盘可以看出，杭州楼市的风向已转，“从短期看，成交量跌、价格稳中有降的趋势，已经比较明确了。”

    是的，价格的下降，并不会像成交量那样立竿见影。一般情况，价格下降要具备两个必要条件：成交量很少、开发商资金链很紧张。但目前，这两个条件一个都还不具备：一方面，成交量虽然比起之前的热销阶段呈“断崖式”下跌，但月销万套仍算大量；而开发商前段时间销售状况较好，资金回笼的情况也会较好，降价的主观意识还不强。“接下来，会有一段时间的盘整。”章惠芳说。

    国际知名投行高盛的分析师王逸，11月21日写了一份报告“中国开发商可能从明年一季度开始降价”，在网上广为流传。报告称，“最近几周里，购房者的观望情绪升温，而且降价预期已明确形成。由于调控政策出台前三分之二或更多的购房行为源于投资需求，当前房价对于大部分首次购房者而言可能仍无力承受。开发商及中介，预计首次降价可能出现在2017年2月、3月。”

    虽然市场唱空的音量较高，但也有一部分人对杭州楼市仍持乐观判断。“目前反而是一个入市良机。”他们的理由是，本次调控与历次调控有很大不同，大家对杭州城市发展的基本面充满信心，“杭州城市量级的提升，对未来房价的支撑仍然有力。”