连环利好袭来 库存压力未减

    市民在杭州某楼盘售楼处咨询。（资料照片） 本报记者 吴元峰 摄

    在调整二套房首付比例、缩减营业税免税期限、放宽公积金贷款要求等一系列新政后，4月的降准和上周的降息，楼市利好消息一个接着一个袭来。然而另一方面，新房库存压力不减，在消化旧库存的同时新增加的预售房源也不少。

    五月份，历来是杭州楼市热闹的月份，和往年有所不同的是，连环新政下的人居展能否让开发商和购房者实现双赢？

    降息效应还有待时日

    “想不到这么快又降息了。”正准备入手一套改善型住宅的刘先生看中的是一套位于杭州城西130多平方米的次新房，降息消息传来后，他告诉记者，可以少支付部分利息，对于他这样的工薪阶层而言，“算是很好的福利了”。

    和刘先生一样，5月10日的降息让很多购房者感受了政策的利好。记者采访中，发现不少机构都在算降息的账，比如买房时商业贷款100万元，贷款期限30年，利用等额本息还款法，降息后每月月供减少260元左右，总利息共减少了9万元左右；再比如，假设贷款100万元按揭20年，按照基准利率计算，购房者可以每月减少月供143元，合计20年可以减少3.43万的利息支出。而连续3次降息后，将减少利息支出超过12.5万元。

    其实利好也包括房地产开发商。“对购房者而言，利息会有所减少，而开发商也同样受益，因为对于房地产开发这样的资金密集型行业，融资成本也不低，所以降息后，开发商的融资成本也会有所降低，有利于行业更健康地发展。”杭州浮山越水机构首席分析师周华认为，降息利好消息要真正见到效果还需假以时日，短期内对提振房地产行业信心和购房者消费信心有帮助，现在最直接的影响是购房者购房时可以省下一部分利息，但真正对行业产生影响还要过段时间。

    杭州一家规模较小的开发商负责人告诉记者，他们目前在杭州只有两个项目，这也是他们全部的“家当”。这家开发商原本从事实体经济，在投资房地产的大潮中随波逐流，“混入”了房地产行业，但是资金压力一直是他们的最大障碍，连续降息后，这位负责人表示“现在已经缓了一口气了”。

    库存压力仍未消除

    如果说对购房者来说是利好连连的话，开发商仍感到压力。

    业内人士告诉记者，杭州的库存似乎在变大，因为前两三年拿地的开发商近期都在开盘，所以粗看感觉是库存变大了。

    记者随即查询了杭州市住房保障和房产管理局网站公布的实时数据，截至5月12日19时，杭州全市可售房源已逼近20万套，为199337套，可售面积达23919366.99平方米。其中，目前库存最多的余杭区可售房源为56044套，可售面积为6083732.75平方米，余杭区已连续多年位居杭州新房库存最多区的位置。

    在连环新政出台之际，浙江工业大学虞晓芬教授多次接受本报记者采访，她表示这些新政有利于改善型购房者，对于这部分购房者来说政策效果最佳，而这部分人也是化解新房库存的有力购买者。“房子仍是个人资产中的优质资产，有改善需求的购房者恰恰有能力去消化一些库存。”

    当然，高库存面前，开发商也没闲着，他们变着法子寻求销售上的突破，各种购房的“私人定制”也开始四处出击。

    近期新房在签约量上表现不俗。以杭州为例，从3月份的每日两三百套，上升到4月份的三四百套，进入5月份更是上升到四五百套，杭州近年来最高的单日新房签约量出现在4月30日，当天杭州全市新房签约986套，其中住宅896套。

    与此同时，杭州等地的房价并未上涨，此前的“涨价阴谋”也不了了之。据中国指数研究院发布的4月份国内百城房价指数显示，杭州楼价还呈现微跌状态。记者在实地采访时发现，一些开发商采用“保持原先价位但可以打折”等优惠方式促销，总体上房价稳定。