四月天量成交中商业地产只占了个零头

去化周期超过63个月，是住宅的7倍多

刚刚过去的人间四月天，新政出台后的杭州楼市温度远比天气要火热。整个4月，杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房一共成交11472套再创历史同期新高，甚至超过了2009年4月疯狂反弹时的10390套，说是“高温”一点也不为过。

在这烈火烹油般的高温行情背景之下，住宅大热，商业地产于是显得籍籍无名起来。汉嘉佰晟商管统计数据显示，4月，杭州一手商业地产市场一共成交1438套，在整体楼市中占比为12.5％。

一方面住宅个盘行情迅速飙高，此消彼长，商业地产项目的成交量相比之下显得比较不起眼，4月只占到楼市的一个零头；另一方面，酒店式公寓功能类似于住宅，因而新政后成交量反而受到挤压，同样有数据为证：汉嘉佰晟商管数据显示，今年4月，杭州酒店式公寓一共成交676套，不敌去年4月的769套，14855元/平方米的均价同样也要低于去年4月的16790元/平方米。低价也换不来不错的成交量，酒店式公寓近来堪称低迷。

楼市火了商业地产反而让位了 去化周期要比住宅长得多

楼市行情不太佳的时候，商业地产市场往往能云破日出捡个漏，去年至今常常出现这样的情况。比如，今年1月，杭州市区一共成交7471套，当中商业地产项目成交1679套，套数占比高达22.5％。同时，商业项目的高占比大量成交也直接拉低1月楼市的整体成交均价至15607元/平方米，环比下降4.5%。此外，商业地产个盘的表现也相当显赫，分别拿下了1月主城区成交套数前十排行榜中的冠亚军和第四名。

但在行情疯狂的4月，商业地产项目默默地无奈地给住宅们让位了。4月，杭州商业地产市场一共成交1438套房源、10万方面积，环比今年3月的826套、7.3万方面积其实有着不错的增长，然而比起住宅的井喷来就小儿科了，作为配角只占到了总成交量的零头。

同样，在4月个盘成交排行榜上，也几乎不再能看到商业项目的身影。透明售房网发布的主城区成交套数前十中，商业项目无一上榜；主城区成交金额前十中，也仅有绿地中央广场单个商业楼盘上榜，再不复以往常常多盘上榜的辉煌景象。

值得深思的是，如果从各自的存销比来计算，商业项目的去化周期竟然要比住宅长得多！透明售房网数据显示，截至5月5日傍晚六点，杭州市区住宅套数可售存量为10万套，以4月11472套的月成交量来算，去化周期为8.7个月；而杭州市区商业地产可售面积存量为637.5万方，以4月10万方的月成交量来算，去化周期高达63.7个月，相当于住宅去化周期的7倍多！接下去商业项目存量之压力山大，去化之举步维艰，由此可见一斑。

4月商铺成交不涨微跌 写字楼放量环比涨一倍多

汉嘉佰晟商管数据显示，4月，杭州商铺市场的成交面积不涨反而微跌，为29468平方米，环比3月下降471方；但在成交套数上增长明显，从3月的269套涨至4月的558套，说明4月商铺套均成交面积下降不少，小面积商铺成交占优；同时，4月成交均价也有明显下跌，从3月的19845元/平方米跌至18007元/平方米，跌幅为1838元/平方米。

商铺成交面积前十排行榜中，临平山北的万宝城继续表现抢眼，以318套、4682方的成交面积排行个盘亚军，成交套均面积不到15方，均价也不高，为18350元/平方米，以此来计算，单套商铺总价仅为近27万元；如此小面积低总价的商铺，放眼全杭州都难找了，也难怪万宝城商铺一直走势良好。而商铺市场均价的大幅下行，也跟多个低单价项目热销有关，个盘前十中单价低于20000元/平方米的项目就占到了四席。

和商铺市场相反的是，写字楼市场成交飙高，总成交面积环比涨了一倍多。4月，杭州写字楼一共成交3.4万方，环比3月的1.6万方翻了一倍多，成交均价则微涨至18540元/平方米。

写字楼向来成交量相对稳定，盘面不大，4月飙升也是因为有出现个盘的放量成交。运河商务区板块的绿地中央广场首现成交，4月成交86套，成交面积1.3万方，成交均价则为23993元/平方米。此外，钱江世纪城和大桥西为主力成交板块，分别有三个楼盘上榜个盘前十。