房东与房客的损失如何承担？

浙江智仁律师事务所合伙人张逸君律师说，本次事件中，根据现有信息判断：房屋租赁关系中，涉及三方主体和两份租赁合同，即出租人（房东）与承租人（张某）之间的租赁合同和承租人（张某）和次承租人（房客）之间的转租合同。

在承租人卷款跑路情形中，出租人租金难以收回，而次承租人亦面临无法继续使用租赁物的风险。《民法典》第七百一十九条对出租人和次承租人之间的共同利益进行了平衡考量，即如果次承租人愿意代为履行承租人合同义务，出租人要求解除租赁合同的诉请将不会得到支持。

在租赁合同关系中，出租人主要权利就是收取租金，次承租人的代为履行行为，对出租人有益；如果次承租人不愿代承租人支付租金和违约金，出租人催告无果时，出租人有权解除租赁合同，租赁合同解除后，承租人与次承租人的转租合同丧失存续基础，此时，出租人有权请求次承租人腾退房屋。次承租人对于损失，可以基于转租合同向承租人主张赔偿损失。

如何看待中介换锁、暴力逼退租行为？

新闻中还看到有中介多次上门换锁暴力逼退租的个例发生。张逸君律师说，此时中介最需要的是协调好房东与次承租人的关系，而不是上门闹，造成各方损失扩大。在法律上，房东发函解除与承租人的租赁关系前，涉案房产都是次承租人合法居所。

另外，如果门锁是次承租人安装的，中介的暴力换锁可能涉嫌故意损害公私财物，根据门锁价值可能涉及治安处罚或刑事犯罪的风险；如果中介多次上门导致次承租人及其周边邻居正常生活受到严重影响，可能涉及扰乱社会秩序，严重的可拘留。

对于本次事件波及的年轻租客们，建议考虑以下途径维护自身合法权益：

1.一起报警。租客可与房东一起向房屋所在地的派出所以张某涉嫌合同诈骗罪进行报警。报警时携带身份证、《租赁协议》、《转租协议》、支付流水、微信沟通记录等书面资料；

2.抱团共享。不同互联网大厂的租客及时抱团，分享相关消息，同时相互借鉴处理方式，保持平和理性；

3.尝试调解。当前重点是能否利用现有资源缓解房东和房客之间的矛盾。受害的房东与租客相互体谅相互扶持，适当缩短租期，让租客有个过渡期，同时考虑到房东的损失，也可适当给予一定补偿，继续承租房屋。到房屋所在地矛调中心、人调中心等机构对双方已达成的协议进行确认备案。

张逸君律师说，现在通过房产中介，房东与租客双方不用见面就能实现租房，一方面给双方提供了便利，另一方面也给犯罪分子提供可乘之机。自去年长租公寓情况后，政策方面发生新变化。2020年末的全国住房和城乡建设工作会议上，大力发展租赁住房被确认为2021年的重点工作。

杭州作为共同富裕示范区市域范例，在“住有所居”方面也采取了行动，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，推进资金监管工作，进一步限制了“二房东”们。要求“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

除政府政策导向外，在此提醒房东、租客，在租房时一定要提高警惕，不要轻易与私人签订合同，要核实“二房东”是否具有实质转租权，还有注意租赁期限和租金金额及支付方式，保护好自身的合法权益，毕竟赚钱不易更应珍惜。

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