余杭南湖板块全景效果图
下个月15日，杭州市余杭区南湖单元5宗组合地块将迎来集中出让。
这5宗地里，只有1宗含住宅性质，其余4宗是纯商业商务地块。住宅建面占5宗地总建筑面积的比例不到10%。
为什么把住宅换成商业？
可能要建像西湖、湘湖边的豪华酒店
地块所在板块是余杭区南湖科学中心，这里是余杭区科创发展的核心区域之一。
5宗地块总出让面积约190.9亩，总建筑面积约20.37万平方米，起始总价60048万元。
位置在南湖西岸，南侧紧邻地铁16号线南湖站，东边是南湖公园，往东隔条路就是南湖未来科学园。
这批地块此前经历了一轮“住改商”调整，把原本的2宗住宅用地、2宗商住用地、1宗商业用地，改成了1宗商住用地加4宗商业用地。调整原因是提升南湖片区产城融合水平，结合实际发展需求，优化空间功能。
组合用地是一种较新的土地出让方式，竞买规则是由一家单位整体报名、整体竞得，不能拆分。
一位长期跟踪杭州土地与规划的行业专家分析：按封顶容积率估算，可建面积约20万平方米，其中酒店就占了15万平方米，比例达到3/4；集中式商业约1.6万平方米。“毫无疑问，这5宗地主要就是建设一家酒店。”
但这家酒店跟常规酒店不太一样。5宗地块的酒店没有合并在一块土地上建，而是采用了分散式、开放式的布局结构。在专家看来，这种结构多见于西湖景区、湘湖景区、西溪湿地等，且多为豪华型酒店。
唯一含住宅的是19号地块。出让面积约2.5万平方米，容积率不大于1.6且不低于1.3，建筑高度不大于60米，首层设4米高架空层，标准层层高不低于3米，新建住宅不低于4层、不得建别墅。这位专家判断，拿地后的操作一般是酒店拉高容积率、住宅拉低容积率，最终呈现的可能是最高18层左右的平层公寓，或者总层数更少的洋房，“洋房可能性会大一些”。可售户数预计在80到130套之间，具体看户型设计。
另外4宗纯商业商务地块，容积率在1.3到2.0之间，楼面起价从2125元/平方米到3070元/平方米不等。
为什么要在这里设置酒店呢？
2016年杭州城西科创大走廊启动建设后，由南湖、南苕溪和杭瑞高速合围形成的南湖区块，恰好卡在未来科技城与青山湖科技城之间，成了贯通整条大走廊的关键节点。
从近年来的发展历程看，南湖板块的科研产业一直在落地，但住宅、商业、酒店这些配套，步子慢了一些。
“周边已经有之江实验室、南湖未来科学园，还有南湖科技成果转化中心项目在建。板块集聚了一批科研、产业人群，但是缺少相关的公共服务设施，还不能充分满足诸如住宿、餐饮、会务、学术会议、商业的需求，本次土地出让正好补足公共配套。”上述行业专家表示。
而且，控规从调整到正式挂牌，中间只隔了一个月。“合理推测，土地受让方可能之前已有沟通或达成相关默契，出让这个流程主要是为了履行相关手续。”专家认为，从出让条件看，5宗地块主体是酒店，但类型涵盖酒店、集中式商业、商务、文化、遗址保护、住宅等多种功能。“感觉更适合拥有国资背景的企业拿地，按照酒店运营方的要求进行设计和建设，建成后交予运营。”至于住宅部分，可以找本地开发商合作，或者酒店运营方的母公司本身就拥有房建资质。
