存在诸多隐忧

    此外，繁荣背后，长租公寓的发展模式，也隐藏着诸多隐忧。

    最大难题是“不赚钱”。如果单靠租金收入，长租公寓的盈利往往无法支撑其扩张的速度。YOU+在获得A轮融资的两年后，因在风口上迟迟“飞不起来”而更换CEO，并宣布去“公寓化”。新CEO郁珽认为，“公寓从大势上是不赚钱的，去公寓化一定是必然的趋势。”

    在实力雄厚的地产系长租公寓看来，重资产型地持有物业，也是一种发展模式。物业的增值部分，或将是未来的重要收益之一。

    而对于租赁物业运营的轻资产模式长租公寓企业来说，赚钱这回事，得分不同的个维度。“因为绝大多数的魔方公寓是直营店，前期会有比较大的租金、装修投入，按照现在的开店速度，投入巨大，所以从整个公司层面上来说目前是不赚钱的。”钱智康说，“但对单个项目的盈利情况来看，一般过了爬坡期的门店，都处于盈利状态。杭州的8家店中，除了2家处于爬坡状态，其余6家都已经实现了单店的盈利。盈利主要是通过租金差、增值服务而来。”

    除了传统的收租模式，长租公寓未来的发展模式会更倾向于资本市场，一手风投融资，一手资产证券化。像魔方公寓的融资已经进行到了C轮，又在去年发行了中国ABS历史上的首单公寓行业资产证券化产品，募集资金总额为3.5亿元。

    蜂拥而上的长租公寓创业者，也助长了存量物业的价格，挤压了利润空间。特别是背靠地产的长租公寓，资金实力相比其他“玩家”来说具有碾压性优势。拎包客CEO华杰认为：“开发商进入长租公寓行业的冲击作用巨大，短期抬升了租金成本。”据他估算，一些物业的价格涨幅超过40%。

    “在房地产开发商进入这个市场后，竞争变得更加惨烈，取得物业的成本越来越高。”叶忠也认为。

    除获取物业的成本正在攀升外，长租公寓行业还面临同质化严重的问题，都在互相抄袭互相模仿一些基础性东西，比如小清新风格的设计，设置有厨房、健身、休闲等公共区域，单纯比拼装修设计、地段位置。如何避免同质化，创造差异化优势，是这些出身不一、血统不同的长租公寓品牌不得不面临的问题。

    在华杰看来，未来3至5年这一行业必然会洗牌，兼并重组无法避免，小企业想要在“巨头”阴影下生存，必须抛弃同质化，拥有自身的核心优势。对“拎包客”来说，这个核心优势指其全力营造的“社区”标签。“长租公寓就是社群经济，是人赋予了居住价值，和谁一起住更重要。”华杰说，精细化的管理，人文化的社区，对未来的长租公寓非常重要，所以“拎包客”投入了大量心血在人与人关系的营造上，它的公共区域面积非常大，拥有一个小型创业孵化器，并且在其他长租公寓追求极致“人房比”时，花费极大的人力举办各种社群活动、创业交流。

    在“拎包客”滨江南环路社区，由滨江区政府与其联合打造，是滨江区人才用房。为什么政府将人才用房交给了“拎包客”托管，而不是实力更强的地产系长租公寓？在华杰看来，正是它的这个核心优势打动了政府：“政府不是让我们来管房子的，而是来服务人的。”