开发商重交易轻租赁

新政或无法直接促进销售

不过，在“租赁新政”公布以后，也有不少业内人士表示，“商业用房改为租赁用房”面临结构改造、配套不完善等问题，而且相比公寓租赁盈利空间小、前期投入大、回报周期较长等问题，将物业一次性出售资金回笼速度快，收益高，无疑是开发商的第一选择。

“此次新政的主要目的是鼓励规模性的企业进入长租公寓市场，对于商业地产的销售可能不会有直接的影响。”赢商机构总经理方芳如是说。方总认为，将写字楼改建成酒店式公寓出租，需要在结构、装修等方面进行改造，这方面的投入成本很大，投资回报率可能会不太好看。

而且，方芳认为，尽管从2015年起不少企业进入到长租公寓市场，但是这类企业基本以轻资产运营为主，并不会购买酒店式公寓或者住宅，而且通过整体租赁的方式进行运营。“所以，长租公寓的发展，也不能给开发商销售带来帮助。”

另外，也有业内人士表示，公寓租赁市场必须面对的现实是盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等问题。“如果把房子改为租赁运营，企业收益远远比不上将房屋一次性出售，更多的开发商会选择出售，只有一部分闲置写字楼或者去化不畅的公寓才会选择出租。”

正在招租的魔方公寓河东路店 刘恋 摄

推行租赁新政后 长租公寓是直接获利者

租赁市场一直为人所诟病的是市场庞大却无良好的权益保障。根据58同城《租房行业研究报告》显示，73.69%的租房者都有过权益受损害的经历。租房难，遇到黑中介，随意涨价等这样或那样的问题，直接拉低租房人群的生活品质。这几年兴起的长租公寓有效规避了这些问题，算是对乱象丛生的传统租房市场的“起义”。

长租公寓发展这么多年头，YOU+公寓、魔方公寓、自如友家等受到来自市场不少机遇与挑战，失败的也有不少。本次租赁新政的发布对整个租房市场包括长租公寓的影响都将是翻天覆地的。魔方生活服务集团市场部高级经理任宇说道：“租赁新政是首个对租房市场影响非常巨大的，能够改变格局的政策，对于长租公寓自身的发展与优化有着非常大的帮助。政府鼓励租房，将以前自建的保障房，公租房来保障低端收入或租房人群的生活水平，到如今放手给了市场，长租公寓的增值税收目前也从明确为6%，大大降低税收负担，我相信地方的租赁细则也将在不久后落地。”

此外，政府还将对像魔方公寓这样的有集中式品牌运营商的品牌公寓租客人群开放居住证办理申请。因为户籍改革的推进，是发展租赁市场的重要条件之一，在中国没有一套属于自己的房子并不仅仅意味着没有固定居所，在某些地方意味着无法进行结婚登记、子女落户以及享受子女划片入学等。居住证给予了租客人群很大的便利，享受本市的一些本地居民可享受的福利。对品牌长租公寓开放居住证办理申请也就意味着，即使在未全面推行居住的城市，租住在品牌长租公寓的租客可以率先享受到居住证带来的利好。

再者是租房使用公积金抵扣的条件也将在品牌长租公寓上有所放宽，具体如何操作，任宇表示要看每个区域落地的细则而定。