C 明星代言近年才流行

    明星代言的方式，以前在杭州并不流行。这个势头，是近几年才开始的。

    房产项目的广告和快消品广告不一样，意向客户不可能因为看了一眼广告，就去买一套房子。毕竟，快消品可以买来“试试看”，房子这样的大宗商品却不行。此外，房子还是一个局限性很强的产品，不可能像快消品或者车一样随处移动，所以这只是个针对某一小部分人群的产品。在广告需要精准定位的今天，开发商更是希望打出去的每一条广告，都能达到意向客户的手里。所以，有不少开发商认为，花大价钱请明星代言的意义不大。

    当然，杭州开发商以前不青睐明星代言的合作方式，还有另外一个原因。某开发商营销负责人私下透露说，杭州几家本土知名的开发商虽嘴上不愿承认，但是他们的确是一群更看重产品的“老顽固”。在他们来看，邀请明星代言，还不如踏踏实实做产品，甚至一般二三线的明星，根本“配不上自己的项目”。

    近年来，随着大量外来开发商的进驻，大批量的外来操盘手进驻杭州。从数量上看，这些带来外来操盘思路的操盘者数量，可能占据了杭州房地产市场的半壁江山。

    此前，包括碧桂园在内的几个开发商，在广东和北方都因明星代言而取得过不错的营销成绩，所以他们把这套方法也搬到了杭州。

    不得不说，杭州的房地产市场是出现了一些变化。以往开发商做活动，都是求爹爹告奶奶的求人来，一邀请明星，大量粉丝立刻蜂拥而至，项目人气问题立刻迎刃而解。

    D 效果真的不好说

    但是，明星与房产项目的合作，也是一把双刃剑，在为开发商带来大量人气的同时，也为楼盘带来了一些意想不到的损失。

    第一，若是邀请的明星太大牌，或许有可能会因此失去真正的意向购房者。这是一个真实的案例。

    今年，某红遍东南亚的明星来杭州商演时，现场除了本地媒体和意向客户外，大量粉丝也闻讯赶来，整个活动现场被挤得水泄不通，活动酒店的保安、项目现场的保安、再加上大量的警力，才勉强维持了现场的秩序。据一位参加活动的业内人士透露，她看到一位40岁上下的女士坐在人群中间，从衣着打扮看应该是楼盘的意向客户。明星到场前，粉丝都拥堵在台前，而这位女士一直在翻看自己带来的楼书，甚至时不时拿出手机算一下价格。但是，最终这位女士因为想出场打个电话，而被现场安保人员当成粉丝百般阻挠后，愤而离场，并表示再也不会购买该公司开发的任何项目。这个事件对开发商来说，绝对是得不偿失。

    其次，就是连开发商自己都质疑的“值不值”。一位曾冠名某音乐节的开发商告诉记者，活动整体投入费用在300万元左右，基本上花光了营销费用。但是，效果并不理想。“各种渠道领票的时候，项目几个外展点门庭若市，但音乐节一过，全杭州好像就没这个项目似的。其实很多人连领票的时候，都不知道给票的是个房地产项目。”他反问记者，“你自己转发领奖品的时候，会自己看产品吗？”

    第三，是明星吸引过来的粉丝，有多少是意向客户？这个数字，没有人统计过，可能也统计不出来。但是，业内人士认为，若项目本身定位比较高端，就不适合请太小众的明星，或者受众年龄群的平均年龄小于30岁的明星。