开发商不能再“偷面积”了
杭州网 发布时间：2014-07-17 09:00
飘窗告别“免费午餐”时代
2012年，临平某楼盘推出的户型，让人耳目一新。130平方米的户型，竟然拥有四房两厅三卫一厨两阳台。除了挑空客厅，还有挑高露台，装修时可以分割成上下两层。根据开发商的装修建议图，仅其中一个卧室的景观飘窗，就拓展出了17平方米使用面积。此外，位于二楼的书房、走入式衣柜以及主卧的一部分，也是赠送面积，加在一起有40多平方米。也就是说，露台和飘窗共为这个户型增加了60平方米左右的面积。
同时期推出的一个下沙楼盘，更是将“偷面积”的功夫发挥到极致。89平方米户型通过对入户花园、飘窗的利用，最终实现了128平方米的使用面积。132平方米户型的使用面积竟高达190多平方米，实际得房率超过140%。
由于入户花园、飘窗不算面积，通过装修将这些面积充分利用起来，这是当前不少楼盘的通行做法。目前89平方米户型普遍可以做到三房两卫，少数可以做到四房两卫，极个别甚至可以做到五房两卫，除了不浪费一寸空间之外，无一例外不是借助入户花园和飘窗，来巧妙变出空间。
如何计算飘窗面积，新规是这样规定的：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。目前楼盘层高普遍为2.9米左右，净高为2.7米左右，飘窗离地面至少要0.6米，否则就要算一半面积。此外新规还规定，有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积，这也意味着大多数楼盘的入户花园，也将告别“免费午餐”的时代。
高于2.2米要全额算面积
2013年，良渚的一个楼盘推出了138平方米的MINI排屋。这个排屋共四层设计，建筑面积虽然只有138平方米，但是实际使用面积却高达200多平方米，挑战杭城排屋面积底线。
如果按照建筑面积来计算，这个排屋平均每一层的面积仅30多平方米，如果是这样的话，室内空间会非常拥挤。不过事实并非如此，每一层的实际使用面积都超过了50平方米。比如排屋的一楼，餐厅、客厅、厨房一应俱全。
这个看似复杂的算术题，但如果一道一道去解，其实并不复杂。排屋共四层，地上三层地下一层，地下的一层也就是地下室，按照当时的规定并不算面积。地下室配有采光井，按照开发商的装修建议，这个地下室不是用来停车的，而是打造成一个影音室以及健身室。地下室和一楼之间设计了一个夹层，夹层高度不到2米，也是不计入建筑面积，用来停放车辆。
真正计算面积的只有地上三层，而三楼又有一个超大露台，这么一来单层使用面积就可以超过50平方米。
排屋别墅的地下室、采光井不算面积，这是楼市一直以来的通行做法。也因为这一点，排屋别墅产品相比大平层或者跃层，具有独特的优势。由于可拓展的空间更大，在户型创新上，排屋别墅也往往更具想象力。
根据新规，对于地下室或者半地下室，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。如果是顶楼的阁楼，净高2.1米以上就要计算全面积，净高在1.2米以上2.1米以下计算1/2面积。净高在2.1米以上有顶盖的采光井，也要求计算全面积。
也就是说，今后想在层高上做文章，越来越难。就比如地下室，即便层高低于2.2米也还是要算一半面积，而这样的层高显然过于压抑，对客户的吸引力也就不会很大。而顶楼的阁楼净高必须低于1.2米才不算面积，这样的层高显然背离了客户对阁楼的期望值。
来源：今日早报 作者：记者 蒋敏华 编辑：高婷婷
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