7月1日起实施新规定，赠送面积即将一去不复返

    89平方米实得面积120平方米、89平方米四房两卫……曾几何时，一些赠送面积超大的户型在楼市中不断涌现，并一度成为产品卖点。这些户型之所以拥有超大的赠送面积，说白了就是开发商钻政策的空子进行“偷面积”。而随着住建部的新版《建筑工程建筑面积计算规范》7月1日正式实施，这一现象即将成为历史。

    阳台不再是“偷面积”捷径

    2011年，杭州下沙某楼盘利用挑高阳台，成功“偷”到了两个房间，成为该楼盘的最大产品卖点之一。

    开发商的做法，胆子有点大，也有点“创新”。每个户型都配有一个双层挑高阳台，而且奇偶层的阳台位置是相互错开的。比如，2楼的挑高阳台通到4楼，3楼的挑高阳台通到5楼，这两个阳台原本井水不犯河水。其实玄机就藏在这个挑高阳台里面，如果竣工验收之后，再将每个挑高阳台全都隔成单层阳台，结果会怎么样呢？

    结果就是每户人家从原先的一个双层挑高阳台，变成两个单层阳台。按照销售人员的说法，由于阳台面积多达9平方米，完全可以包成一个次卧或者书房。这样一来，一个看似不起眼的双层挑空阳台，经过一番“瞒天过海”式的操作之后，变出了两个房间。

    根据常识，阳台是要算一半面积的。但是这个楼盘规划审批的时候依照的是2008年的标准，当阳台高度达到或超过两个自然层时，阳台不计算建筑面积。也就是说，开发商钻了这个空子，利用一个阳台就偷得18平方米的建筑面积。这个楼盘最小户型建筑面积为85平方米，加上赠送面积之后，实际面积已经超过100平方米。

    根据新规，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。通俗点说，在房屋外墙以内的阳台，必须算全部面积，这是有史以来的第一次；外墙以外的阳台，要算一半面积。这也就意味着，以往不算面积的双层挑高阳台，至少也要算一半面积。此外，杭州市规划局曾于2011年4月出台《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》，规定建筑面积90平方米以下的户型，其设备平台面积不大于3平方米；建筑面积90平方米以上的户型，设备阳台面积不大于5平方米。利用阳台“偷面积”，今后显然会越来越难。

    飘窗告别“免费午餐”时代

    2012年，临平某楼盘推出的户型，让人耳目一新。130平方米的户型，竟然拥有四房两厅三卫一厨两阳台。除了挑空客厅，还有挑高露台，装修时可以分割成上下两层。根据开发商的装修建议图，仅其中一个卧室的景观飘窗，就拓展出了17平方米使用面积。此外，位于二楼的书房、走入式衣柜以及主卧的一部分，也是赠送面积，加在一起有40多平方米。也就是说，露台和飘窗共为这个户型增加了60平方米左右的面积。

    同时期推出的一个下沙楼盘，更是将“偷面积”的功夫发挥到极致。89平方米户型通过对入户花园、飘窗的利用，最终实现了128平方米的使用面积。132平方米户型的使用面积竟高达190多平方米，实际得房率超过140%。

    由于入户花园、飘窗不算面积，通过装修将这些面积充分利用起来，这是当前不少楼盘的通行做法。目前89平方米户型普遍可以做到三房两卫，少数可以做到四房两卫，极个别甚至可以做到五房两卫，除了不浪费一寸空间之外，无一例外不是借助入户花园和飘窗，来巧妙变出空间。

    如何计算飘窗面积，新规是这样规定的：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。目前楼盘层高普遍为2.9米左右，净高为2.7米左右，飘窗离地面至少要0.6米，否则就要算一半面积。此外新规还规定，有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积，这也意味着大多数楼盘的入户花园，也将告别“免费午餐”的时代。

    高于2.2米要全额算面积

    2013年，良渚的一个楼盘推出了138平方米的MINI排屋。这个排屋共四层设计，建筑面积虽然只有138平方米，但是实际使用面积却高达200多平方米，挑战杭城排屋面积底线。

    如果按照建筑面积来计算，这个排屋平均每一层的面积仅30多平方米，如果是这样的话，室内空间会非常拥挤。不过事实并非如此，每一层的实际使用面积都超过了50平方米。比如排屋的一楼，餐厅、客厅、厨房一应俱全。

    这个看似复杂的算术题，但如果一道一道去解，其实并不复杂。排屋共四层，地上三层地下一层，地下的一层也就是地下室，按照当时的规定并不算面积。地下室配有采光井，按照开发商的装修建议，这个地下室不是用来停车的，而是打造成一个影音室以及健身室。地下室和一楼之间设计了一个夹层，夹层高度不到2米，也是不计入建筑面积，用来停放车辆。

    真正计算面积的只有地上三层，而三楼又有一个超大露台，这么一来单层使用面积就可以超过50平方米。

    排屋别墅的地下室、采光井不算面积，这是楼市一直以来的通行做法。也因为这一点，排屋别墅产品相比大平层或者跃层，具有独特的优势。由于可拓展的空间更大，在户型创新上，排屋别墅也往往更具想象力。

    根据新规，对于地下室或者半地下室，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。如果是顶楼的阁楼，净高2.1米以上就要计算全面积，净高在1.2米以上2.1米以下计算1/2面积。净高在2.1米以上有顶盖的采光井，也要求计算全面积。

    也就是说，今后想在层高上做文章，越来越难。就比如地下室，即便层高低于2.2米也还是要算一半面积，而这样的层高显然过于压抑，对客户的吸引力也就不会很大。而顶楼的阁楼净高必须低于1.2米才不算面积，这样的层高显然背离了客户对阁楼的期望值。

    创新户型受到最大冲击

    “‘偷面积’时代告终，一些户型将成绝版。”连日来，有关新版《建筑工程建筑面积计算规范》的消息，搅动了整个市场。

    哪些地方要全算面积，哪些地方算一半面积，与以往的规定相比，新规严格了很多。这也就意味着，如果开发商还是使用以前的招术，肯定“偷”不成面积。相对而言89平方米小户型受到的影响最大，市场上的这一户型目前普遍做到了三房，如果严格执行新规，赠送面积就会大幅减少，今后如果继续做三房的话就会显得拥挤不堪。

    今后，89平方米三房可能会退出市场，而89平方米两房可能重新成为市场主流。

    这样一种变化，同样也会影响到开发商的营销策略。当前以“超大赠送面积”为卖点的楼盘比比皆是，今后这一卖点将会不复存在，除非开发商可以针对新规研发出更创新的户型。

    值得一提的是，尽管《建筑工程建筑面积计算规范》的实施时间是今年7月1日，但是这一时间之前已经完成规划审批的楼盘，仍按原先的规定执行。也就是说，新规对市场真正产生影响，恐怕还要过大半年时间。

    目前在售的楼盘，赠送面积普遍较大。新规的实施，从短期看反而有利于这些楼盘的销售。近期，多个楼盘自我标榜“绝版户型”，围绕新规开展了一场声势浩大的夺客大战。

    当然，对于购房者而言也没必要过于紧张，毕竟当前的市场库存量巨大，这些所谓“绝版户型”，不可能在短期内消化殆尽。