大城西

绕城外的“城西”存量“压力山大”

板块存量：22268套

按2013年速度预计去化周期：42个月

随着杭州版图扩张，人们日渐接受将包括余杭闲林、五常、仓前在内的大片区域称作“大城西”，虽然开发商们极力引导、模糊由一条绕城造成的物理和心理的阻隔，但到目前为止，西湖区的西溪、蒋村板块与绕城外的“大城西”还是有着明显的级差。放眼整个余杭区内的“城西”，除了人气正旺的未来科技城板块，其他板块始终没摆脱“价格低洼”的命运，绝大多数楼盘公寓产品去年的销售均价在10000元/平方米左右，不少楼盘不足万元，而根据不完全统计，这类低价位的产品（除去未来科技城板块楼盘）存量超过20000套。对于这个区域的楼盘来说，2014年是必须负重激战的一年。

整个区块今年最大的亮点也就是在未来科技城板块，自去年开始，淘宝城进驻、杭师大仓前校区开学、学军中学海创园分校选址确定、银泰城确定落户等一系列利好推动整个板块价值提升，也吸引了众多外来大鳄抢滩，富力、合景泰富、宝力、巨化、奥克斯等实力房企陆续圈地开发，触发板块活力之余，也让未来科技城成为今年新品密集上市的板块之一。

目前，未来科技城板块内在售的楼盘主要是荆常大道两旁的低密度产品和淘宝城附近的公寓，去年去化不错的当属大华·西溪风情洋房组团——澄品以及富力·西溪悦居的公寓，去年以16500元/平方米左右的价格开盘的澄品去化了三四百套，而10月才首开的西溪悦居以17000多元/平方米左右的均价推精装公寓，吸引近1500人到场，两个月实际成交近200套。但进入2014年后，未来科技城内将新盘激增，去年拿地的奥克斯、合景泰富、江苏新城、衢州巨化、井能等都会有新项目面市，这些楼盘仅今年上市的房源就可能超过千套；此外，建工·金融城（EFC）已经确定今年7、8月份首开，先推住宅，虽然这是个商住项目，但整个住宅体量也有20万方左右，房源量超过1000套，再加案名已定的佳兆业·西溪璞园，光未来科技城后续的住宅供应量也不下数千套。

临平

临平库存需75个月消化

临平山北连年爆发价格战

板块存量：23602套

按2013年速度预计去化周期：75个月

每当杭州楼市爆发价格战的时候，临平总是会被预想成下一个集中降价的板块。开发商云集、库存量巨大、新项目源源不断涌入，这些都是人们口中临平价格战的诱因，尤其是临平山北板块。据不完全统计，目前临平商品房存量共23602套，按照去年3759套的去化量，光这些库存就需要75个月来消化。

很长时间以来，巨大库存量一直都是临平北板块的代名词。据不完全统计，目前临平北板块的在售项目住宅库存已经达到6163套。存量最大的是众安·理想湾，共有2224套房源。金帝·海珀是去年板块内销售套数最多的项目，共销售469套，不过该项目目前还有1000多套房源未售，占到整个项目的三分之一。而且，今年临平山北还有新的项目将推出市场：莱茵达临平北项目、江苏新城临平北项目、凯文名爵园等新项目蓄势待发。

在库存量继续增加的同时，临平北的购房者却在慢慢流失。随着地铁延伸段规划的取消，临平北曾经的交通利好变成了出行短板，导致板块内项目在同地铁沿线楼盘的较量中败下阵来。去年，杭州楼市最火的板块中有一个叫做翁梅，就在临平山北南面不到6公里的地方。“对于购房者来说，翁梅板块距离主城区要比临平山北近得多，而且地铁直达，房价又差不多，所以更愿意选择这个板块。”某位资深房产专家如是表示。翁梅之后，还有临平新城的众多项目虎视眈眈，原本属于临平山北的刚需购房者，就这样一层一层被截留。

配套的缺失是临平山北板块又一个短板。虽然根据规划，临平山北将会成体系地打造商业金融、餐饮住宿、文化娱乐、体育健身、医疗卫生等配套，但是目前区域内许多配套设施仍然只是镜花水月，业主的购物需求仍然需要到临平老城解决。

开发商集聚，竞争项目众多，临平山北板块天然就不缺乏价格战的理由。最近三年，该板块持续上演价格战，从2011年蓝江·四季晶品，到2012年初的金帝·海珀，再到去年的众安·理想湾，临平山北三年房价未涨。丰富的价格战经验，让人们不得不相信，今年这里或许会再现降价潮。

相比临平山北，临平新城无论是在交通还是商业配套上，都要远超对手。不过，与临平山北相似，该板块也存在供应量过大的问题。仅在世纪大道沿线，就分布着钱塘·梧桐蓝山、东海·水景城、绿城·玉园、康城一品、大美公寓、广宇·鼎悦府等十余个在售楼盘，区域内还有君临天下、九悦印象和御华府等项目。

对于临平新城来说，最大的供应亮点无疑是商业综合体：华元·欢乐城和理想·银泰城。前者总建筑面积达到110万方，目前在售酒店式公寓和住宅。理想·银泰城的总建筑面积60余万方，据悉即将开卖住宅房源。此外，临平新城的土地供应也源源不断。据报道，今年临平新城共有26宗土地可推向市场，总出让面积超过2000亩，以商业办公和住宅用地为主。

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