由大城北板块挑起的“马年第一降”轰动全国。随着全国性媒体一轮又一轮的报道，新闻效应还在不断发酵。杭州楼市要整体降价了吗？杭州楼市的下行通道已经打开了吗？……诸如此类的问题，已经成为了街谈巷议。

杭州楼市会不会整体降价，不取决于一两个楼盘的个别行为，也不取决于个别板块的价格战。只要基本面，也就是宏观政策、金融信贷、政府推地、人口导入等保持平稳，出现整体降价的概率微乎其微。

但是个别楼盘甚至个别板块通过价格战来抢夺市场，却可以肯定是今年杭州楼市的必然现象。临平、城东新城、大城西、之江及钱江世纪城这五大板块，是近两年来土地市场的宠儿，开发商扎堆进驻的热土，同时，巨大的推地量带来了巨大的推盘量，同质化的产品竞争，给房源的去化率带来了巨大的压力。本期房产周刊，我们对这五个板块的房源存量及今年将上市的新量进行了统计，根据2013年的去化速度，某些板块要消化全部房源的时间长达惊人的75个月！以价换量，势不可挡。

换一个角度来看，在这些龙争虎斗的板块，产品竞争力也会大幅飚升。如果眼光不仅仅盯在价格上，我们会看到开发商们在做各种努力：75方三房的极致户型设计、大小面积户型的优化配比、教育公交等配套的导入……为了竞争，各家都使出了撒手锏，而坐享其成的，正是购房者。

面对接下来可能再度开打的价格战，请购房者也能谨记以下准则：1.自己需要的时机，就是最佳的买房时机。符合自己各项需求的房子，就是最好的房子。一味要踩准楼市最低价，比想到股市里去抄底还不靠谱，只能延误自己改善住房的时机。2.价格不是越低越好，尤其要警惕低于成本价销售的楼盘。房产品不是小额消费品，把全副身家付诸一个降价降配而品质低劣的楼盘，得不偿失。3.市场越往下，越彰显品牌的力量。品牌与口碑，任何有责任心的房企都不会放弃，期房时代惟此可以信赖。

11万余套的存量房亟待消化，板块激战一触即发

库存压顶，谁会是今年的肉搏主战场

文/商报记者 金萍 陈贲 周坚洪 摄/商报记者 杜国平 数据支持/南都营销机构

马年开年杭州城北的一次降价行动，让杭州成了全国媒体关注的焦点，降价效应不断被发酵。就在外地媒体对杭州市场这一行为初衷作出各种推理与猜测之际，杭州本地业内人士却一针见血指出：面对11万套以上的巨大库存量和巨大的潜在供应量，以及从去年十一月以来骤然降温的市场压力，这次降价完全是在意料之中的。去年，杭州市区（含萧山、余杭）商品房成交87015套，刷新了历史次新高的纪录，今年在不算潜在供应量的情况下库存就有超11万套，压力能不大么？主动性和预防性的降价、优化结构的降价在所难免，而且，这将不是偶然事件或个别事件，在接下来的日子里，也许有更多板块和楼盘将通过市场价格调整来解困。

本期，记者梳理了几个存量特别大以及竞争特别激烈的板块，或许，下一个战场就在这里。

城东新城

天城、普福区块聚集大量新盘

有楼盘今年初首开去化仅一成

板块存量：12370套

按2013年速度预计去化周期：41个月

从去年开始，城东新城成为楼市的一大关注焦点，因为新盘多，土地出让多，供应量较大。其中，最靠近市中心的天城单元一带凭借一众新盘迅速崛起，普福区块也体量大增新进驻了不少开发商。

事实上，城东新城今年在供应量和销售价格上的压力山大，在去年底就已初露端倪。去年11月，30万方大盘天阳·尚城国际首次开盘，祭出了“起价17600元/平方米、均价19000元/平方米”这样比较实惠的价格，但最终去化情况不尽如人意。由于尚城国际的楼面地价11400余元/平方米低于周边多个楼盘，那么就连19000元/平方米这样的接近成本首开售价市场也并不十分买账的话，其他项目的定价和销售压力可见一斑。

果不其然，2014年1月19日，同处天城区块的紫玉福邸首开，推出三幢楼191套房源。这个据称“开盘当天凌晨四点就有客户漏夜排队”的新盘，最终的成交数据却惨不忍睹。透明售房网数据显示，截至昨晚七点，紫玉福邸该批房源一共仅成交24套，去化率仅为12.6％。

一面在巨大压力中迎来马年，另一面，城北板块首降，行情开始莫测，城东新城板块目前的动向是在小心翼翼中试探市场温度。天城区块的尚城国际即将于3月中下旬全新加推4号楼，除了继续推出之前卖得不错的89方三房两厅两卫，此次将首次推出73方的两房两厅作为主推户型，并把其起价定为125万元/套，也就是说，73方户型的起价约为17100元/平方米。新东站区块的德信·东望，也将于3月新推9号楼。“9号楼在整个楼盘中位置相对略差，和之前推出的8号楼房源情况相似，而8号楼的开盘价格为20500元/平方米。目前9号楼的开盘价格未定，但我们肯定会根据市场行情来定价，会给予购房者一定的惊喜。”东望相关负责人如是说。

除了一众已经首开的楼盘，城东新城板块接下去还有多个新盘即将亮相。万科·公园大道和中大·普升3月马上都要首开，招商·雍华府从去年底开始就动作频频，此外，新天地·天城府以及淮矿的新项目等也都等待首开。看这架势，一场激战蓄势待发。

钱江世纪城

新开辟的“江南”激战市场

板块存量：2215套

按2013年速度预计去化周期：41个月

从行政区划来讲，钱江世纪城属于萧山区，但由于该板块与滨江区的奥体板块无缝对接、与钱江新城隔江相望，加上地铁2号线东南段以及过江隧道的交通优势，使这个板块自去年开始逐渐升温，吸引多家本地、外来开发商进驻；同时，大量土地出让的效应将于今年显现，钱江世纪城各楼盘的近距离肉搏战会在今年拉开帷幕。

从去年整体来看，钱江世纪城在售的楼盘并不多，板块内竞争其实并不激烈，主要在售的楼盘就是金昌·春和钱塘、顺发·和美家、万和·国际中心、顺发·江南丽锦等，就销售成绩来说，春和钱塘是最好的，去年成交了近300套，和美家在去年售出200多套后，目前只剩十几套尾房，同时，也就只有这两个楼盘在板块内售出了超过20000元/平方米的价格。

虽然板块内对比成绩不错，可实际上，与春和钱塘以及和美家有直接竞争关系的并非来自板块内其他楼盘，而是隔壁的奥体板块诸楼盘。去年底，奥体板块的竞争可谓白热化，有莱蒙·水榭春天以及绿地旭辉府两个新盘同时开盘，两个项目仅一街之隔，就连售楼部都是紧挨着，肉搏局面显而易见；同时，还有一个老盘龙湖·春江彼岸与两者形成三足鼎立之势，借着之前积累下来的好人气，又刮走了大批客户。在这种态势之下，行政区位稍吃亏的钱江世纪城楼盘更觉有压力。

今年除了来自其他板块项目的阻击，钱江世纪城内部激战也将展开。老盘当中，春和钱塘还有三幢楼未开，估计房源数达五六百套，今年5月初将先推6号楼楼王，主力户型为159方、182方，与板块内其他推小户型的楼盘错位竞争；此外，江南丽锦也还有近600套房源，万和·国际中心还有200多套库存，稍远一些的顺发·康庄也有300多套未售，对于小小的钱江世纪城来说，按去年的速度计算，去化这些存量也得要好几年。而今年这个板块还有两个全新楼盘将面市，一个就是上半年要开盘的滨江·金色江南，有900多套房源，首期主打90方户型；另一个是德信·泊林春天，沿用德信成熟的“泊林系”产品，仍然定位刚需，共约1500套房源，主打90平方米的三房两厅两卫户型，预计今年8月上市。

之江

去年9月遭遇六折清盘冲击至今

今年两新盘面市会否出现变局

板块存量：8468套

按2013年速度预计去化周期：63个月

供应量同样巨大的之江板块，和其他板块略有不同的是，在去年9月底时就因为一个楼盘的清盘特惠，早早地集体遭遇一记闷棍，然后消极至今。

2013年9月29日，原名篁外后来改名的中海·定山府动静颇大地进行了六折清盘销售，针对的是尾盘在售的160－300方大户型，单价直降8000元/平方米，折后价格10000元/平方米起，300多套房源千人抢购，最终日光。

一石激起千层浪，由于楼面地价差别较大，周边楼盘显然吃不消跟进定山府的清盘行为，于是之后之江板块就鲜有大动静，一直较为沉寂。

从区域来看，定山府此举影响较大的是紧邻楼盘佳兆业·玖珑山和融科·瑷骊山，略远一些的还有之江九里和大家·之江悦，但玖珑山的主力户型为90方刚需户型，瑷骊山的户型则以90方和130方为主力面积，产品相对差异化；从户型面积来看，更受冲击的则是之江壹号，这个跟定山府相距不到5公里的定位相对高端楼盘，在售的也是大户型，主力面积有146方和188方，彼时188方毛坯户型的价格在20000元/平方米以上，所受到的冲击可想而知。

等到楼市步入2014年，定山府冲击波在半年后余威犹存不说，之江板块又迎来了多个新面孔，供应量继续飙升。总体量达20万方的中天·之江诚品，位置临近瑷骊山和玖珑山，产品类型三成为花园洋房，七成为高层公寓，预计今年5月即将首推高层，主力户型为75方和90方，当中包含了90方边套四房两厅两卫和90方三房两卫主卧套房，在户型上具有不错的竞争力。嘉里建设在之江所拿的5宗地块，总体量达25万方，也正式定名为云荷廷，主力户型90-220方，将在今年下半年精装面市，目前来看调性不低。蛰伏了一段时间的之江板块今年会否产生变局，大家也在拭目以待。

大城西

绕城外的“城西”存量“压力山大”

板块存量：22268套

按2013年速度预计去化周期：42个月

随着杭州版图扩张，人们日渐接受将包括余杭闲林、五常、仓前在内的大片区域称作“大城西”，虽然开发商们极力引导、模糊由一条绕城造成的物理和心理的阻隔，但到目前为止，西湖区的西溪、蒋村板块与绕城外的“大城西”还是有着明显的级差。放眼整个余杭区内的“城西”，除了人气正旺的未来科技城板块，其他板块始终没摆脱“价格低洼”的命运，绝大多数楼盘公寓产品去年的销售均价在10000元/平方米左右，不少楼盘不足万元，而根据不完全统计，这类低价位的产品（除去未来科技城板块楼盘）存量超过20000套。对于这个区域的楼盘来说，2014年是必须负重激战的一年。

整个区块今年最大的亮点也就是在未来科技城板块，自去年开始，淘宝城进驻、杭师大仓前校区开学、学军中学海创园分校选址确定、银泰城确定落户等一系列利好推动整个板块价值提升，也吸引了众多外来大鳄抢滩，富力、合景泰富、宝力、巨化、奥克斯等实力房企陆续圈地开发，触发板块活力之余，也让未来科技城成为今年新品密集上市的板块之一。

目前，未来科技城板块内在售的楼盘主要是荆常大道两旁的低密度产品和淘宝城附近的公寓，去年去化不错的当属大华·西溪风情洋房组团——澄品以及富力·西溪悦居的公寓，去年以16500元/平方米左右的价格开盘的澄品去化了三四百套，而10月才首开的西溪悦居以17000多元/平方米左右的均价推精装公寓，吸引近1500人到场，两个月实际成交近200套。但进入2014年后，未来科技城内将新盘激增，去年拿地的奥克斯、合景泰富、江苏新城、衢州巨化、井能等都会有新项目面市，这些楼盘仅今年上市的房源就可能超过千套；此外，建工·金融城（EFC）已经确定今年7、8月份首开，先推住宅，虽然这是个商住项目，但整个住宅体量也有20万方左右，房源量超过1000套，再加案名已定的佳兆业·西溪璞园，光未来科技城后续的住宅供应量也不下数千套。

临平

临平库存需75个月消化

临平山北连年爆发价格战

板块存量：23602套

按2013年速度预计去化周期：75个月

每当杭州楼市爆发价格战的时候，临平总是会被预想成下一个集中降价的板块。开发商云集、库存量巨大、新项目源源不断涌入，这些都是人们口中临平价格战的诱因，尤其是临平山北板块。据不完全统计，目前临平商品房存量共23602套，按照去年3759套的去化量，光这些库存就需要75个月来消化。

很长时间以来，巨大库存量一直都是临平北板块的代名词。据不完全统计，目前临平北板块的在售项目住宅库存已经达到6163套。存量最大的是众安·理想湾，共有2224套房源。金帝·海珀是去年板块内销售套数最多的项目，共销售469套，不过该项目目前还有1000多套房源未售，占到整个项目的三分之一。而且，今年临平山北还有新的项目将推出市场：莱茵达临平北项目、江苏新城临平北项目、凯文名爵园等新项目蓄势待发。

在库存量继续增加的同时，临平北的购房者却在慢慢流失。随着地铁延伸段规划的取消，临平北曾经的交通利好变成了出行短板，导致板块内项目在同地铁沿线楼盘的较量中败下阵来。去年，杭州楼市最火的板块中有一个叫做翁梅，就在临平山北南面不到6公里的地方。“对于购房者来说，翁梅板块距离主城区要比临平山北近得多，而且地铁直达，房价又差不多，所以更愿意选择这个板块。”某位资深房产专家如是表示。翁梅之后，还有临平新城的众多项目虎视眈眈，原本属于临平山北的刚需购房者，就这样一层一层被截留。

配套的缺失是临平山北板块又一个短板。虽然根据规划，临平山北将会成体系地打造商业金融、餐饮住宿、文化娱乐、体育健身、医疗卫生等配套，但是目前区域内许多配套设施仍然只是镜花水月，业主的购物需求仍然需要到临平老城解决。

开发商集聚，竞争项目众多，临平山北板块天然就不缺乏价格战的理由。最近三年，该板块持续上演价格战，从2011年蓝江·四季晶品，到2012年初的金帝·海珀，再到去年的众安·理想湾，临平山北三年房价未涨。丰富的价格战经验，让人们不得不相信，今年这里或许会再现降价潮。

相比临平山北，临平新城无论是在交通还是商业配套上，都要远超对手。不过，与临平山北相似，该板块也存在供应量过大的问题。仅在世纪大道沿线，就分布着钱塘·梧桐蓝山、东海·水景城、绿城·玉园、康城一品、大美公寓、广宇·鼎悦府等十余个在售楼盘，区域内还有君临天下、九悦印象和御华府等项目。

对于临平新城来说，最大的供应亮点无疑是商业综合体：华元·欢乐城和理想·银泰城。前者总建筑面积达到110万方，目前在售酒店式公寓和住宅。理想·银泰城的总建筑面积60余万方，据悉即将开卖住宅房源。此外，临平新城的土地供应也源源不断。据报道，今年临平新城共有26宗土地可推向市场，总出让面积超过2000亩，以商业办公和住宅用地为主。