专家分析

成交总量减少还是因为供应量

赢商投资总经理 方芳：

今年商业成交总体相比2012年有所减少，个人认为这主要是跟供应量有很大的关系。就商铺而言，原本开发商都是要到小区房源交付或者即将交付的时候才推出的，但是2012年碰到住宅“限购”，所以部分开发商将商铺提前拿出来卖了，这就导致今年总的社区商铺的供应量减少了，对商铺总的成交面积有所影响。那么今年商铺成交的一个亮点就是综合体商业街商铺的

说到酒店式公寓的话，相比去年，今年也有一定的缩量，个人认为还是跟供应量有关。如果“禁酒令”这一政策不变的话，未来两到三年酒店式公寓将会越来越少，当然也不能说明今年酒店式公寓就会“大卖”，因为购买酒店式公寓多数还是投资行为，如果市场价格偏高，投资者计算投资回报率觉得不合算的话，酒店式公寓同样难销。

2013年热点集中在几个项目上

双赢机构总经理 章惠芳：

2013年的商业地产市场整体来看，可以说是不温不火，其中万达广场和万象城的酒店式公寓算是两大亮点。从三个榜单来看，上榜项目仍然多为老盘，像写字楼甚至有多个项目在交付成为现房后，继续有很好的成交量。这也说明商业地产项目的开发和住宅项目大有不同，尤其是在如今住宅开发越来越讲究短平快的行情下，商业地产的开发周期仍然较长。

商铺市场体现出来的特点是中心区域的商铺越来越少，次中心或郊区板块项目数量在增加，比如前十榜单中下沙楼盘占到了三席。价格方面显得参差不齐，说明就商铺而言单体产品特征才是决定价格的最重要因素。有一个趋势是，综合体项目商铺占比较多，社区底商份额开始变小。

写字楼市场来看，仍然趋向于中心化，板块特征明显。个盘前十榜单中钱江新城占到半壁江山，滨江中心也有两个现房楼盘上榜，价格较稳也不算高，整体呈现出平和去化的特点。

酒店式公寓市场来看，分布面比较广，但仍以各板块的中心区域为多，比如下沙的金沙湖板块，产品仍然主打面积小总价低路线。

总体来看，三个榜单上榜项目互有重叠，说明2013年的热点确实集中在几个综合体项目上。商业地产项目带有较多的投资属性，因而存在从众效应，好的综合体项目几类产品销售时会产生联动作用，一类产品卖得好了会带动另一类产品的销售。

2014年综合体效应将放大

汉嘉地产顾问副总经理 陈焕春：

杭州的商铺市场和写字楼市场一直相对独立，容量也不算大，因此每年的成交量都跟供应量多少大有关系。2013年的商铺市场总成交套数和面积都不如2012年，还好有万达广场的拉动，给杭州商铺市场带来了综合体旁的商业街商铺这一全新的商铺类型，同时也以超过5万元/平方米的成交均价将全年商铺市场整体均价拉高至近28000元/平方米。

2013年的写字楼市场供应量比往年多，城西、城北都有一些新增供应，因此总成交套数和面积都高于2012年，成交均价则因为成交前十榜单中多个楼盘低价走量而比2012年要低。

2013年的酒店式公寓市场继续不温不火，属于细水长流型的平稳销售，跟2012年相比变化不大。至于明显出现上涨的全年成交均价，则跟热销个盘定价紧密相关。

预计2014年的商业地产市场不会出现很大的变化，但值得一提的是综合体效应会进一步得到放大。2013年这一点在商铺市场上已经体现得比较明显，个盘前三打的全是综合体概念，估计2014年会继续在写字楼和酒店式公寓市场上好好体现，毕竟综合体项目由于其齐全的功能性和较大的影响力，在销售时比单一的商业项目卖点更多，也更容易获得购房者的青睐。