东新板块会是杭州的下一个申花吗？

如今提到东新板块，大家往往会觉得，这是杭州主城区内又一个具有较高居住品质和舒适度的中高端板块。甚至很多人会将东新板块与申花板块进行对标，认为优越的区位和不错的品质，将让它成为杭州下一个口碑、影响力都十分过硬的申花板块。

11月29日，杭州3宗住宅用地出让，分别位于拱墅区东新板块、萧山区南部新城板块和富阳区富春湾新城板块。

其中竞价最为激烈的是东新板块宅地，经过33轮竞价，由绿城竞得。

这宗地块的土地楼面价为36568元/平方米，相比3个多月前出让的伟星项目，提高了300元/平方米，创下东新板块地价新高。

东新板块 记者 黄煜轩 摄

绿城摘得东新地块

地价超36000元/平方米

东新板块，处在杭州主城区偏北区域，市中心与大城北之间，沿东新路分布，东新园小区和三塘小区等大型居住区都是东新板块的组成部分。

东新单元南与文晖板块相望，西侧通过三塘单元与城北体育公园联系，距武林广场不足5公里，区位优势极为明显。

乘坐地铁5号线至东新园站，D出入口出来步行300米，就能看到昨天出让的东新地块。

除了公共交通，周边主干道有东新路、香积寺路、德胜快速路、秋石高架路等，自驾出行也比较便利。

值得一提的是，这块土地曾经出让过，作为一宗大体量地块的组团之一，曾被融创竞得，后又经历了房企退地、调整控规和重新挂牌，可谓一波三折。迄今，其余几个组团地块均已出让完毕，并相继入市销售，昨天拍出的这块地，是被退地块的最后一宗了。

经33轮竞价，地块最终由绿城竞得，总价171625万元，折合楼面价36568元/平方米，溢价率22.9%。

地块北面、一路之隔的伟星星晖嘉和府，在今年8月13日出让时，土地楼面价是36259元/平方米。相比之下，昨天出让的绿城地块地价上浮300元/平方米，创下板块新高。

东新板块示意图，其中127号地块即为昨天出让的宅地。 制图 高薇

东新板块是不少改善购房者的优选

近几年成为房企的必争之地

地价创新高，未来房价也不设限。

作为杭州限价取消后，东新板块内的首宗不限价项目，绿城项目未来会卖多少钱？

参考周边新房项目，在售的西房宸樾恒久府45000元/平方米，近期摇号中签率在50%左右。今年清盘的棠前嘉悦府，此前摇号中签率约20%。此外，待售项目还有伟星星晖嘉和府，这块地仍是限价地，未来销售价格约47000元/平方米。

二手房价格方面，这宗宅地周边都是有些年份的小区，挂牌均价在30000多元/平方米。距离不远，德胜路以南的文晖板块，万科新都会1958、郎诗乐府等几个商品住宅小区，挂牌均价则多在60000元/平方米-70000元/平方米。

东新板块地处市中心，地段优质。近几年城市界面逐渐好转，配套越来越完善，东新成为不少改善一族的优选。因此，在近几年的土地出让中，都是房企的必争之地，溢价率都不低。

比如2021年出让的宸鹭香舍地块，当时西房以楼面价35500元/平方米拿下，自持6%；南侧已售罄的棠前嘉悦府项目，拿地价33327元/平方米；棠前嘉悦府东侧一路之隔的宸樾恒久府地块，在今年1月26日出让，成交楼面价34575元/平方米；今年8月份，伟星地块更是打破纪录，地价创下板块新高，楼面价36259元/平方米，溢价率24.15%。

板块内一二手房倒挂不明显

新项目出现可以“卷卷品质”

业内相关人士透露，以往东新板块新房限价47000元/平方米，和拿地楼面价的价差超过10000元/平方米，开发商有合理操作的余地，但想要产品做得好一点，利润空间就得进一步压缩。如今新房不限价，束缚少了，发挥空间更大，可以把产品操作得更好。

当然，东新板块昨天拍出的这宗不限价宅地，未来到底会卖什么价，还得看产品品质、市场信心、开发商操盘水平等。

也有业内人士认为，近期东新在售新房反响一般，有新项目出现，可以“卷卷品质”。

“板块地价创新高，但也只比之前的限价地高出300元/平方米。所以这块地即便不限价，以后涨价空间也比较有限。这也从侧面说明了房企出价比较谨慎。”

目前，东新板块一二手房倒挂并不明显。

区域内刚交付的宸鹭香舍，挂牌均价54000元/平方米；位置稍有不如的次新房香栖天第府，当年新房也是限价47000元/平方米，如今二手房挂牌均价仅约46000元/平方米，还有大量40000元/平方米左右的房源。

另外，区位接近的春熙上和湾，挂牌均价约56000元/平方米，实际成交有不少低于50000元/平方米；南侧的文晖单元，比如锦尚和品府、望庐，今年成交均价在50000多元/平方米。

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