东新板块会是杭州的下一个申花吗?
如今提到东新板块,大家往往会觉得,这是杭州主城区内又一个具有较高居住品质和舒适度的中高端板块。甚至很多人会将东新板块与申花板块进行对标,认为优越的区位和不错的品质,将让它成为杭州下一个口碑、影响力都十分过硬的申花板块。
11月29日,杭州3宗住宅用地出让,分别位于拱墅区东新板块、萧山区南部新城板块和富阳区富春湾新城板块。
其中竞价最为激烈的是东新板块宅地,经过33轮竞价,由绿城竞得。
这宗地块的土地楼面价为36568元/平方米,相比3个多月前出让的伟星项目,提高了300元/平方米,创下东新板块地价新高。
东新板块 记者 黄煜轩 摄
绿城摘得东新地块
地价超36000元/平方米
东新板块,处在杭州主城区偏北区域,市中心与大城北之间,沿东新路分布,东新园小区和三塘小区等大型居住区都是东新板块的组成部分。
东新单元南与文晖板块相望,西侧通过三塘单元与城北体育公园联系,距武林广场不足5公里,区位优势极为明显。
乘坐地铁5号线至东新园站,D出入口出来步行300米,就能看到昨天出让的东新地块。
除了公共交通,周边主干道有东新路、香积寺路、德胜快速路、秋石高架路等,自驾出行也比较便利。
值得一提的是,这块土地曾经出让过,作为一宗大体量地块的组团之一,曾被融创竞得,后又经历了房企退地、调整控规和重新挂牌,可谓一波三折。迄今,其余几个组团地块均已出让完毕,并相继入市销售,昨天拍出的这块地,是被退地块的最后一宗了。
经33轮竞价,地块最终由绿城竞得,总价171625万元,折合楼面价36568元/平方米,溢价率22.9%。
地块北面、一路之隔的伟星星晖嘉和府,在今年8月13日出让时,土地楼面价是36259元/平方米。相比之下,昨天出让的绿城地块地价上浮300元/平方米,创下板块新高。
东新板块示意图,其中127号地块即为昨天出让的宅地。 制图 高薇
东新板块是不少改善购房者的优选
近几年成为房企的必争之地
地价创新高,未来房价也不设限。
作为杭州限价取消后,东新板块内的首宗不限价项目,绿城项目未来会卖多少钱?
参考周边新房项目,在售的西房宸樾恒久府45000元/平方米,近期摇号中签率在50%左右。今年清盘的棠前嘉悦府,此前摇号中签率约20%。此外,待售项目还有伟星星晖嘉和府,这块地仍是限价地,未来销售价格约47000元/平方米。
二手房价格方面,这宗宅地周边都是有些年份的小区,挂牌均价在30000多元/平方米。距离不远,德胜路以南的文晖板块,万科新都会1958、郎诗乐府等几个商品住宅小区,挂牌均价则多在60000元/平方米-70000元/平方米。
东新板块地处市中心,地段优质。近几年城市界面逐渐好转,配套越来越完善,东新成为不少改善一族的优选。因此,在近几年的土地出让中,都是房企的必争之地,溢价率都不低。
比如2021年出让的宸鹭香舍地块,当时西房以楼面价35500元/平方米拿下,自持6%;南侧已售罄的棠前嘉悦府项目,拿地价33327元/平方米;棠前嘉悦府东侧一路之隔的宸樾恒久府地块,在今年1月26日出让,成交楼面价34575元/平方米;今年8月份,伟星地块更是打破纪录,地价创下板块新高,楼面价36259元/平方米,溢价率24.15%。
板块内一二手房倒挂不明显
新项目出现可以“卷卷品质”
业内相关人士透露,以往东新板块新房限价47000元/平方米,和拿地楼面价的价差超过10000元/平方米,开发商有合理操作的余地,但想要产品做得好一点,利润空间就得进一步压缩。如今新房不限价,束缚少了,发挥空间更大,可以把产品操作得更好。
当然,东新板块昨天拍出的这宗不限价宅地,未来到底会卖什么价,还得看产品品质、市场信心、开发商操盘水平等。
也有业内人士认为,近期东新在售新房反响一般,有新项目出现,可以“卷卷品质”。
“板块地价创新高,但也只比之前的限价地高出300元/平方米。所以这块地即便不限价,以后涨价空间也比较有限。这也从侧面说明了房企出价比较谨慎。”
目前,东新板块一二手房倒挂并不明显。
区域内刚交付的宸鹭香舍,挂牌均价54000元/平方米;位置稍有不如的次新房香栖天第府,当年新房也是限价47000元/平方米,如今二手房挂牌均价仅约46000元/平方米,还有大量40000元/平方米左右的房源。
另外,区位接近的春熙上和湾,挂牌均价约56000元/平方米,实际成交有不少低于50000元/平方米;南侧的文晖单元,比如锦尚和品府、望庐,今年成交均价在50000多元/平方米。
蜀山地块底价成交
富春湾板块又出低密住宅
南部新城板块是萧山区的大型居住板块,人口密度大,居住氛围浓厚。
从地铁2号线曹家桥A出入口出来,往南拐个弯,大约走800米就能看到这块出让的土地。
这里水系发达、河道密集,走在市心北路上,很有江南水乡“小桥流水”般的感受。
医疗配套方面,板块内有在建的浙二医院总部,还有商业综合体萧山银泰百货,整体宜居性不错。
这宗地块由萧山本土的浙江国丰集团以底价32966万元竞得,折合楼面价22213元/平方米。这块地体量仅1.48万平方米,容积率1.3,限高36米,可以设置洋房、叠墅、排屋等低密度住宅,是板块内少见的低密度新房产品。而且周边小区众多,有潜在改善购房需求。
昨天成交的富春湾地块位于富阳区富春湾新城,紧邻上海外国语附属学校。地块容积率只有1.05,是区域内首宗低密度住宅,可以打造以排屋产品为主的小区。
地块由杭州元木房地产竞得,总价16200万元,折合楼面价6046元/平方米,溢价率6.6%。
目前富阳区有多个低密项目在售,如富春板块的春桂璟庐排屋价格约34000元/平方米,山水燕庐均价30000元/平方米。此外,鹿山也有两个低密盘待售。
2024年杭州土拍即将收官
共出让70余宗住宅用地
杭州贝壳研究院院长上官剑表示,从土拍结果看,杭州市场分化明显,开发商依然理性。
当前,土拍热度主要在杭州局部板块,房企集中关注的还是核心区优质地块。
从东新板块周围新房销售情况看,根据开发商和产品不同,去化速度有快有慢。
这次拍到36000元/平方米的土地楼面价,可以看出新房限价取消后,开发商对于板块未来价格的体系,是以目前市场较为保守的二手房成交价作为基本参照的。
“东新板块新房供应量相对较大,市场存在一定周期内饱和竞争。对于购房者来说,想在这个板块买改善性住房,选择面也挺大的,可以根据自己需求来。”上官剑补充道。
今年杭州土拍即将收官,下个月有9宗住宅用地出让。比如12月19日的2宗住宅用地,分别位于萧山区北干板块和临平区乔司新城;12月31日的7宗住宅用地,分别位于上城区钱江新城二期板块、滨江区政府板块、萧山区市北板块、余杭区未来科技城、余杭区闲林板块、钱塘区下沙、富阳区富春湾新城。
据不完全统计,2024年杭州有70余宗住宅用地出让。