第二个讨论焦点

钱从哪里来？

很多老旧小区维修资金不足

温馨家园物业负责人朱利静：我觉得主要还是资金的问题，工艺应该不会特别复杂。物业维修资金剩下50多万元，去掉去年二次供水改造还没付的30多万元，剩下的资金也不充裕。我们属于老旧小区，大多数都是老年人，如果要求他们自己拿出钱来维修，感觉是不太可能的。

去看过温馨家园的情况

小区也递交了物业维修资金申请

拱墅区住建局物业监管科科长曹炯：曾经吉如家园外墙脱落确实比较严重，这个小区在前几年也确实列入了改造提升项目，进行了处理。目前10到12幢可能存在外立面保温层凹槽和鼓包的情况，如何处理，我们也要和旧改办的同事商量。此外，朱经理刚刚提到了温馨家园的问题，后来小区到拱墅区物业管理科来申请了物业专项维修资金，也去了现场查看，我们会持续关注后面的情况。我们物业管理科不光管工业企业，还管理物业专项维修资金拨付的审核流程。

保修期内开发商负责到底

保修期内的质保金是最后的救命稻草

市住保房管局工作人员胡海岑：房屋整体交付后，根据国家有关规定保修期限和保修范围内应当由建设单位履行保修责任。

保修期满后的物业共有部分的维修、更新和改造，由业主委员会根据有关规定和物业服务合同约定确定维修事项和列支渠道。需要使用物业专项维修资金的，维修方案经业主委员会审核后，向资金列支范围内的相关业主公示，并组织相关业主就维修方案进行表决。经资金列支范围内专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

发生电梯严重故障；消防设施、器材严重损坏；外墙脱落；围墙、道路坍塌；屋顶外墙渗漏；排水设施严重堵塞或损坏的六种紧急情形并危及公共安全的，需要立即使用物业专项维修资金进行维修和更新、改造的，维修方案经业主委员会审核，并书面报请所在地街道办事处、乡镇人民政府或受其委托的社区居民委员会确认后，可以不经业主共同决定，直接申请使用物业专项维修资金。另，未建立物业专项维修资金的小区可以通过小区经营性收益、业主自筹等方式筹措资金。如果维修资金用完了，还是要加强业主的主体意识，这个钱本来就是业主自己出资的钱，用完了，就应该业主出资续筹。

维修资金加经营性收入和原建单位出资

如果不够，希望居民也能参与筹资

拱墅区祥符街道办事处副主任云跃：吉如家园是2009年交付的小区，目前已经十几年了。我们在2018年，分两批对小区进行了提升改造。但是当时因为各种原因，10到12幢3栋房子没有完全改造提升，目前先采取应急措施。现在我们也测算了一下维修资金，要1000多万元，平摊到三栋楼上，一栋楼400多万元，另外就是经营性收入也是全体业主所有的，并不是说所有小区经营性收入都用到这三栋楼，这样是不公平的。如果2000年以后的房子出现了问题，原建设单位要维修的，我们希望协调部门和我们一同筹集资金，我们还在引导业委会主任联合居民筹资，所有居民都是有房产证的，希望居民可以理解这是自己的房子，如果旧了要修，居民是不是也能参与筹资，多方面出资来解决这个事情。

有些小区的开发主体是国有企业

上城区在协调推动由原来的建设单位出资

上城区住建局物业监管科副科长向上：2000年以前的老旧小区到今年都改过了，2000年以后的外立面问题相对比较突出的小区，也在推动改造，基本上都是由原来的开发主体和集团出资。比如新和家苑，这部分虽然包含在旧改里面，但也是由原建设单位出资。除了隐患比较大的小区，其他的小区外墙改造，基本上都是走维修资金。

是否可参考日本的做法

在物业费里列支

市政协委员、浙江明康工程咨询有限公司总建筑师吴正：我们现在的物业维修资金也是有限的，并不是能够保护所有的问题。是否可以参考日本的做法，收取的物业费用里必须包含一些非常明确的项目，比如管道定期疏通的费用、消防设施定期更换的费用，包括外立面三年一次的维护保养、屋面防水七年一次的维护保养，这些都有相关的标准，在这个基础上来分担应该要承受的费用，并以小区业主物业费的形式来收取。

积极推动纳入政府民生实事项目

另外需要多方筹资

西湖区住建局二级主任科员杨公亮：资金是从几个方面来共同筹措的，单靠小区的维修资金很难支撑。我觉得解决这个事情有几方面的途径：第一，政府的财政是不是可以用到小区的美好家园改造或者其他实事项目当中，帮助小区解决一部分问题。第二，我觉得小区维修资金也很重要，拿一部分业主交的钱，推动解决问题。第三，开发商承担一部分。

参考上海外墙面综合保险

用保险为外墙脱落维修资金托底

中国太平洋财产保险股份有限公司杭州中心支公司总经理助理丁沁沁：既有住房的这一块，我们这几年也在探索，上海有推进一个外墙面综合保险，里面有块内容就是外墙面的动态监测服务。保险公司收取了保费后，会聘请第三方进行动态监测，做好房屋监测的登记。还有是建筑外墙面的一个修复保险，这是一个附加险。赔偿金额根据外墙面的类型以及投保的规模等实际情况，由保险公司与被保险人协商确定。

有专门针对外墙修缮的应急保险

但要完全修好的资金额过大，目前保险不支持

人保财险杭州市分公司机构业务部主管（高职级）陈国松：人保在宁波的鄞州区也有一个专门针对外墙的保险。这个保险的方案主要有两个责任，一个是外墙掉落伤人的责任，第二个是外墙的修缮责任。这里的修缮指代一些应急措施，我们是从三者责任的整体方案里，提取了一部分作为应急处置的费用，主要是为了帮助小区解决燃眉之急。

但要把外墙彻底修好需要的费用很高，就保险公司目前的方案来说还不能支持，这是下一步要探索的方向。我们也在设想，保险公司是否可以介入到工程质量全过程监管的风险管理。

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