小区外立面脱落，难看又危险，既影响市容，也是悬在居民头上的危险。随着城市快速发展，很多小区已经进入“中老年”，出现了大大小小的外立面脱落情况，怎么修补，怎么保养，钱从哪里来？

昨天下午，由杭州市政协办公厅、都市快报橙柿互动联合推出的“橙柿·阳台协商会”举行第7期，聚焦“小区外立面脱落问题”，邀请政府部门、政协委员、专家学者、物业公司代表、保险公司代表、市民代表共同协商，就当前外立面维修机制、如何高性价比维修、建立维保机制、能否引入第三方保险等话题展开讨论协商，寻求解决办法。

出席人员名单

部门代表：

胡海岑 市住保房管局工作人员

向 上 上城区住建局物业监管科副科长

曹 炯 拱墅区住建局物业监管科科长

杨公亮 西湖区住建局二级主任科员

云 跃 拱墅区祥符街道办事处副主任

政协委员：

吴 正 市政协委员、浙江明康工程咨询有限公司总建筑师

专家代表：

王贵美 住建部科学技术委员会社区建设专委会委员、住建部建筑工程质量标准化技术委员会委员、泛城设计股份有限公司城市更新研究院院长、教授级高级工程师

吴彬彬 杭州东升建设工程有限公司工程部经理

物业公司代表：

徐建民 绿城服务集团总工程师 绿城服务4S公司总经理

保险公司代表：

丁沁沁 中国太平洋财产保险股份有限公司杭州中心支公司总经理助理

陈国松 人保财险杭州市分公司机构业务部主管（高职级）

市民代表：

朱利静 温馨家园物业负责人

周荣华 市民代表

妻子被脱落的外立面砸伤 住院56天

不希望这样的事情发生在别人身上

市民代表周荣华：我和老婆一直在凤凰南苑小区开店。事情发生在2021年3月26日下午4点半，8楼放置空调外机的外立面脱落，砸到了我老婆的左肩上，断了12根肋骨，那块外立面还是斜着滑下来的，如果直接掉下来后果不敢想。后来，我老婆被送到了浙大二院，当晚做了手术，切除了脾脏，住院56天，医药费花了20万元左右。不论对个人还是整个家庭来说，伤害很大，我们不希望这样的事情发生在其他人身上。

温馨家园外立面脱落后

业主和保安出门戴着安全头盔

温馨家园物业负责人朱利静：温馨家园是2003年交付的，我们小区外立面脱落的原因可能是施工缺陷。外墙粉刷层很厚，经过这么多年的日晒雨淋，很多都已经风化，甚至还产生了裂缝。曾经掉下来的外立面差点砸到了一个老奶奶，吓得她手脚发抖。因为我们小区里面只有一条主干道，平时小区里的老人们都在这条路上走。这件事情之后，有几个业主出门都要戴着安全头盔，连小区的保安都差点被砸了。

第一个讨论焦点

为什么外立面脱落的情况这么多？

外立面的修复不是简单修修就能解决

材料问题是“天生的缺陷”

住建部科学技术委员会社区建设专委会委员、住建部建筑工程质量标准化技术委员会委员、泛城设计股份有限公司城市更新研究院院长、教授级高级工程师王贵美：为什么会屡次出现这种问题，我认为这个不是简单修修就能解决的问题。吉如家园这种大花脸，我们修了很多次，但还是存在这样的情况，这是材料基础的问题，也是核心的问题。

这一轮外墙的主要问题在保温层，大部分都是2001年后到2018年前，因为2018年后我们就不允许使用这个阶段的保温材料了。这个阶段的保温层材料叫作粉状或者颗粒状保温体，也就是所谓的砂浆。首先，这种材料本身的热导系数上没问题，但在实际使用和配比运输当中会存在差别。第二，施工单位在施工环境、后期养护上没按照设计指标建设。第三，居民在实际使用后对墙面进行二次破坏，造成了水管下渗。考虑到既要满足安全性，又要保障保温功能，2018年后，我们的商品房基本上采用铝板幕墙、真石漆等材料。

当初使用的材料在南方并不适用

西湖区住建局二级主任科员杨公亮：外墙脱落问题，我们最早接触的是留下的和家园。这个小区建成10多年了，它是外墙干挂石材，有些脱落的部分在单元楼的入口，居民说安全隐患非常大。回过头来看这个小区的外墙脱落，当初建设标准也是为了保暖。这么几年运行下来，我们发现这个模式和材料在南方不是很适用。所以这几年，我们也进一步推广外墙更换保温涂料。

部分开发商控制成本，使用了便宜的材料

市政协委员、浙江明康工程咨询有限公司总建筑师吴正：修修补补可能是简单的，但是不长效也不好看，不光是保温材料，还有填充材料、受力程度都是有影响的。同样的耐热系数，保温砂浆是最便宜的，开发商控制成本，老百姓却不知道，这些“先天的不足”造成了外墙脱落的问题，现在类似的问题越来越多暴露出来，慢慢变成了社会问题。

一些施工单位缺乏监管，没有按标准操作

建议出台配套追责机制

绿城服务集团总工程师、绿城服务4S公司总经理徐建民：如果小区的外立面已经开始掉了，风险是最大的，这个时候无论如何都要做防坠网。从外立面来看，有些是选择使用干挂石材的，干挂石材在整个施工的过程当中，因为缺乏监管，很多都没有做到结合物理化学手段。还有一些构件按照国标必须要防腐，掉落下来，再去追查会发现并没有做到防腐。很多并不是按照国标去施工的，而这时又过了施工的质保期，再去追责就很不容易。我建议政府部门最好能出台相配套的一个追责机制，施工阶段的监管没有到位的话，也应该追责到。像现在的一些保险，应该也能够在前期开发阶段介入监管。

第二个讨论焦点

钱从哪里来？

很多老旧小区维修资金不足

温馨家园物业负责人朱利静：我觉得主要还是资金的问题，工艺应该不会特别复杂。物业维修资金剩下50多万元，去掉去年二次供水改造还没付的30多万元，剩下的资金也不充裕。我们属于老旧小区，大多数都是老年人，如果要求他们自己拿出钱来维修，感觉是不太可能的。

去看过温馨家园的情况

小区也递交了物业维修资金申请

拱墅区住建局物业监管科科长曹炯：曾经吉如家园外墙脱落确实比较严重，这个小区在前几年也确实列入了改造提升项目，进行了处理。目前10到12幢可能存在外立面保温层凹槽和鼓包的情况，如何处理，我们也要和旧改办的同事商量。此外，朱经理刚刚提到了温馨家园的问题，后来小区到拱墅区物业管理科来申请了物业专项维修资金，也去了现场查看，我们会持续关注后面的情况。我们物业管理科不光管工业企业，还管理物业专项维修资金拨付的审核流程。

保修期内开发商负责到底

保修期内的质保金是最后的救命稻草

市住保房管局工作人员胡海岑：房屋整体交付后，根据国家有关规定保修期限和保修范围内应当由建设单位履行保修责任。

保修期满后的物业共有部分的维修、更新和改造，由业主委员会根据有关规定和物业服务合同约定确定维修事项和列支渠道。需要使用物业专项维修资金的，维修方案经业主委员会审核后，向资金列支范围内的相关业主公示，并组织相关业主就维修方案进行表决。经资金列支范围内专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

发生电梯严重故障；消防设施、器材严重损坏；外墙脱落；围墙、道路坍塌；屋顶外墙渗漏；排水设施严重堵塞或损坏的六种紧急情形并危及公共安全的，需要立即使用物业专项维修资金进行维修和更新、改造的，维修方案经业主委员会审核，并书面报请所在地街道办事处、乡镇人民政府或受其委托的社区居民委员会确认后，可以不经业主共同决定，直接申请使用物业专项维修资金。另，未建立物业专项维修资金的小区可以通过小区经营性收益、业主自筹等方式筹措资金。如果维修资金用完了，还是要加强业主的主体意识，这个钱本来就是业主自己出资的钱，用完了，就应该业主出资续筹。

维修资金加经营性收入和原建单位出资

如果不够，希望居民也能参与筹资

拱墅区祥符街道办事处副主任云跃：吉如家园是2009年交付的小区，目前已经十几年了。我们在2018年，分两批对小区进行了提升改造。但是当时因为各种原因，10到12幢3栋房子没有完全改造提升，目前先采取应急措施。现在我们也测算了一下维修资金，要1000多万元，平摊到三栋楼上，一栋楼400多万元，另外就是经营性收入也是全体业主所有的，并不是说所有小区经营性收入都用到这三栋楼，这样是不公平的。如果2000年以后的房子出现了问题，原建设单位要维修的，我们希望协调部门和我们一同筹集资金，我们还在引导业委会主任联合居民筹资，所有居民都是有房产证的，希望居民可以理解这是自己的房子，如果旧了要修，居民是不是也能参与筹资，多方面出资来解决这个事情。

有些小区的开发主体是国有企业

上城区在协调推动由原来的建设单位出资

上城区住建局物业监管科副科长向上：2000年以前的老旧小区到今年都改过了，2000年以后的外立面问题相对比较突出的小区，也在推动改造，基本上都是由原来的开发主体和集团出资。比如新和家苑，这部分虽然包含在旧改里面，但也是由原建设单位出资。除了隐患比较大的小区，其他的小区外墙改造，基本上都是走维修资金。

是否可参考日本的做法

在物业费里列支

市政协委员、浙江明康工程咨询有限公司总建筑师吴正：我们现在的物业维修资金也是有限的，并不是能够保护所有的问题。是否可以参考日本的做法，收取的物业费用里必须包含一些非常明确的项目，比如管道定期疏通的费用、消防设施定期更换的费用，包括外立面三年一次的维护保养、屋面防水七年一次的维护保养，这些都有相关的标准，在这个基础上来分担应该要承受的费用，并以小区业主物业费的形式来收取。

积极推动纳入政府民生实事项目

另外需要多方筹资

西湖区住建局二级主任科员杨公亮：资金是从几个方面来共同筹措的，单靠小区的维修资金很难支撑。我觉得解决这个事情有几方面的途径：第一，政府的财政是不是可以用到小区的美好家园改造或者其他实事项目当中，帮助小区解决一部分问题。第二，我觉得小区维修资金也很重要，拿一部分业主交的钱，推动解决问题。第三，开发商承担一部分。

参考上海外墙面综合保险

用保险为外墙脱落维修资金托底

中国太平洋财产保险股份有限公司杭州中心支公司总经理助理丁沁沁：既有住房的这一块，我们这几年也在探索，上海有推进一个外墙面综合保险，里面有块内容就是外墙面的动态监测服务。保险公司收取了保费后，会聘请第三方进行动态监测，做好房屋监测的登记。还有是建筑外墙面的一个修复保险，这是一个附加险。赔偿金额根据外墙面的类型以及投保的规模等实际情况，由保险公司与被保险人协商确定。

有专门针对外墙修缮的应急保险

但要完全修好的资金额过大，目前保险不支持

人保财险杭州市分公司机构业务部主管（高职级）陈国松：人保在宁波的鄞州区也有一个专门针对外墙的保险。这个保险的方案主要有两个责任，一个是外墙掉落伤人的责任，第二个是外墙的修缮责任。这里的修缮指代一些应急措施，我们是从三者责任的整体方案里，提取了一部分作为应急处置的费用，主要是为了帮助小区解决燃眉之急。

但要把外墙彻底修好需要的费用很高，就保险公司目前的方案来说还不能支持，这是下一步要探索的方向。我们也在设想，保险公司是否可以介入到工程质量全过程监管的风险管理。

第三个讨论焦点

钱怎么用在刀刃上？

政府项目的资金分配的时候 消除安全隐患应该放在第一位

市政协委员、浙江明康工程咨询有限公司总建筑师吴正：目前，我们政府一直在房屋建设方面投入大量资金。但是，我认为政府在选择具体的项目方面，比如房屋建设的资金到底往哪里放的时候，要把安全作为第一保障。尤其是首先保障房屋安全、房屋设施正常使用，美化工程在这个问题面前应该往后放一放。

建立外立面维保机制迫在眉睫

希望政府可以专门成立一个部门来推动

杭州东升建设工程有限公司工程部经理吴彬彬：我觉得整个设计改造方案也是很重要的。施工单位肯定是按照设计方案进行施工的，需多部分配合。选择材料的时候，也要考虑资金。住宅外立面的维修维保问题也是相当突出，建立一整套外立面维保机制是迫在眉睫的事情。政府可以专门成立一个部门，来管理这块内容，定期制订维保计划，明确责任后解决问题。还要针对外立面保障的专项资金，最好配备专业的维修人员，定期培训，完善考核机制。

政府主管部门在选择材料的时候要更专业

住建部科学技术委员会社区建设专委会委员王贵美：2003年到2018年的外立面材料，都是材料商积极推动这些材料，我们去使用的。而现在这个工艺，同样道理也是一样的。我站在老百姓的角度，绝对不会同意去做的。价格是300多块钱每平方米，那么贵的价格根本不值，而且不能解决任何问题。但是我们很多地方政府、主管部门可能在选择上面没有很好理解。

第四个讨论焦点

保险是否能够给外立面维修带来曙光？

杭州为新建保障性住房

推进工程质量潜在缺陷保险

中国太平洋财产保险股份有限公司杭州中心支公司总经理助理丁沁沁：上海推进一个外墙面综合保险，试点的方案里面主要有三块内容，其中有外墙面的第三方责任，就是为因为外墙面的脱落，导致被砸到者伤亡以及相应的财产损失，进行兜底，这对于家庭来说是很好的保障。

作为全国的住宅工程质量保险的八个试点城市之一，今年杭州市住建委也已经贯彻住建部和省厅的相关要求，印发了《杭州市住宅工程质量潜在缺陷保险试点实施办法》。从2024年3月1日开始，首先是在杭州市新建的保障性住房，推进工程质量潜在缺陷保险。接下来，在杭州的各个区县，我们也会积极推进这方面的工作。

保险公司介入新建小区风险监管是未来方向

人保财险杭州市分公司机构业务部主管（高职级）陈国松：目前我们只能承保既有小区外墙修复之后未来可能存在的风险，还没有介入新建和在建小区前期的风险监管，但这是一个未来的方向。

保险金和维修金不可重复使用

市住保房管局工作人员胡海岑：站在业主的角度，如果保了这个保险，如果发生外墙脱落或者渗水，保险已经支出了，是否就意味着不用从维修资金重复使用？

人保财险杭州市分公司机构业务部主管（高职级）陈国松：是否可以还是要看业主的需求，如果只是要应急处置，是可以走保险支出的，但如果业主说要根本解决这个问题，他们还是要去修复的。

物业公司是希望有综合保险的

绿城服务集团总工程师、绿城服务4S公司总经理徐建民：从老旧小区居民的安全角度来说，我想物业公司一定是非常希望能有这种综合保险的。当然，我们出这部分钱肯定是要有专项的，需要住建把专项的房屋维保费用和保险结合起来。

如果是新建小区，保险金额比较高

面对老百姓人身财产损失的保险

是花不多的钱兜底

中国太平洋财产保险股份有限公司杭州中心支公司总经理助理丁沁沁：保险金额的确定，确实要根据每一个项目的实际情况。杭州市对新建住宅是有政府文件规定的，根据工程造价的1.38%，去收取住宅工程质量潜在缺陷保险的保费。保障主体的责任，保险期限是十年。前面还有一个建设期和等待期，包括装修工程以及隐蔽工程、给排水工程等等。而对于老百姓来说，事情出了之后，向相关部门申请资金要不少时间，但保险给老百姓起到了兜底作用，也给居民起到了安心作用。后面是体系化的问题，不是保险能完全解决的事情。作为老百姓来说，至少能给我们家庭一些保障。