如果在十几年前，生活圈在杭州市中心的你，突然想到下沙买房居住，那你身边肯定反对声一片。当年谁能想到，十几年后的下沙，已成为杭州楼市最重要的供应区域之一，市场对它的认同度，已经发生了翻天覆地的变化。

据透明售房研究院统计，6月4日－10日，市区二手房住宅签约量为1632套，在排名前十的楼盘中，有5个位于下沙。

为什么下沙如此炙手可热？交通起到了至关重要的作用。

有下沙大道、德胜快速路直线贯通，有B1快速公交，更重要的还是有地铁——地铁1号线在下沙设置了7个站点。

事实上，得益于地铁等交通优势，“咸鱼翻身”一跃成为杭州重要人居板块的，并不只有下沙，还有九堡、滨江、临平、彭埠等等。同样，受益于地铁但价值还未充分挖掘的板块，一定还有许多。

在地铁的线路越来越密后，不少地铁站点客流量翻了几番，所在板块也成为“网红”。而在城市的东南西北，各大新型商圈已经形成，市中心版图正在逐渐扩大。

曾为买了下沙的房子后悔

地铁“盘活”了社交困境

钟淇是在2009年搬到下沙沿江板块的，入住野风海天城。

刚搬家的时候，朋友们都说她“作”，好好的市中心不住，非要去那么偏远的地方。

“我工作的地方在和平广场，一开始租住在绍兴路旁的城中村，几步路就到了，那时候租金可便宜了。”2008年，钟淇打算买房。

朋友们劝她在打铁关附近找房子，可她偏偏看上了下沙。“那时候，下沙房价在1万元／平方米左右，还是大户型、有电梯的新房子。城里都快两万了，又只能二手房。而且当时下沙的地铁已经在建设中了。”

等房子装修好搬家时，地铁尚未通车。钟淇经过一段时间的公交车出行，顿感后悔。

她每天下午5点半下班，从公司步行到和平广场公交站，乘坐347路公交车到艮山门东站，然后步行到市公交集团公交站换乘B1快速公交车到家，全程起码要花两个小时。

“最惨”的是，347路的末班车是在晚上8点，如果碰到加班，赶不上末班车，就只能打车了，钱包的“痛苦”可想而知。“而且当时下沙周边真的没啥配套，没有综合体、没有菜场，人烟稀少，交通不便，朋友都懒得过来玩。但是我一下班就要赶回家，不然没车了，这导致我那几年几乎都没有什么社交活动。”

转变从2012年开始。

2012年11月，杭州地铁1号线开通，钟淇每天下班只需步行15分钟左右，到地铁1号线打铁关站，坐上地铁半小时后，便可以轻轻松松、舒舒服服返回下沙的家。

对于钟淇来说，地铁不仅直接连接她的居住场所和工作单位，还重新“盘活”了她的社交活动。

坐20分钟地铁，就能去一趟万象城；坐地铁到庆春广场站，前脚刚出地铁闸门，后脚就迈入了杭州大厦501，外面就算大风大雨也压根不用担心；地铁出行到凤起路站，换上装备可以来场西湖夜跑，换下装备可以去嘉里中心吃顿大餐、看个电影。

“而且现在的下沙，也大不一样，有龙湖天街、星光大道、福雷德广场等好多商业街、综合体，配套多、人气旺、生活方便，热闹程度一点都不比市中心差。”钟淇说。

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地铁把客流送往城市各个方向

各副城入住率节节攀升

地铁不仅潜移默化地改变着我们的出行方式与生活习惯，从各个站点的客流量变化也能梳理出来——杭州城市化进程的版图，早已悄悄发生了改变。

2012年11月24日，杭州地铁1号线首批30个车站（不含火车东站站与下沙延伸段）开通，当时日均客流量在14．5万人次左右。到2018年1月9日，4号线一期南段（近江－浦沿站）通车，杭州地铁线网运营里程达到117．6公里，1号线、2号线、4号线全线网日均客流达到150万人次左右，翻了十倍。

其中，换乘站的客流量改变最为明显。

1、2号线换乘站凤起路站运营初期的日均客流7千多人，现在则是15万多人次。

1、4号线换乘站近江站从日均5000人次左右，变为如今的9万多人次。

同为1、4号线换乘站彭埠站可谓是“逆袭王”，最早日均600人次的客流量，在最近一个月已经达到7．8万人次。

1、4、6号线换乘站火车东站站，是在2013年6月底通车的，当年7月1日就创下2万6的高客流量，如今，平常日均客流保持在10万人次左右，遇到节假日，最高达到过单

日近30万人次。等6号线开通，客流量还会进一步提升。

2、4、9号线换乘站钱江路站，在2014年11月开通，开通一周后的日均客流为4千人次。如今日均客流量达到12万人次左右。可以预计，等9号线开通后，客流量还要“涨一涨”。

虽然不是换乘站，金沙湖站的变化也非常大，从原本日均客流量1700人次，现在日均客流量已经达到2万多人次。

就连各个副城的入住率节节攀升，也能从地铁客流量中表现出来。

例如，临平站从开通初期的日均5000人次，变为如今的日均2．4万人次；江陵路站也从日均5000多人次，升至3．6万人次，等到6号线开通，还会更高；乔司站的日均客流，甚至都超过了位于市中心环北小商品市场附近的中河北路站。

地铁集团预测，将来，2、5号线换乘的三坝站；4、6号线换乘的中医药大学站；4、7号线换乘的市民中心站；1、3号线换乘的武林广场、西湖文化广场站等，都极有可能形成人气极旺的新“大客流站”。

TOD模式方兴未艾

将助推杭州发展“小笼包”

从各个地铁站点目前的客流量，就能看出杭州市中心从“摊大饼”到“小笼包”的变化。

杭州，已经从原先的单一商圈，发展成以一个中心商圈为主、多个区域型商业中心为辅的多商圈格局。

而且，大部分区域性商圈都紧紧围绕着地铁站点，辐射周边。比如，以地铁城星路站、市民中心站等向外辐射的钱江新城商圈；以地铁滨江站、滨和路站向外辐射的滨江商圈；以地铁九堡站、九堡东站向外辐射的九堡商圈；以地铁金沙湖站、高沙路站等为中心的下沙商圈等等。

业内人士认为，杭州商业的多极化发展与邻居上海是非常类似的。上海从最早的南京路、淮海路、徐家汇等几个老牌的市中心核心商圈，到今天慢慢发展出了中山公园、五角场、徐汇滨江等次级商圈，消费者在家门口就能享受到不亚于市中心的消费选择与购物体验。这种“多点化”的商圈布局，是一座城市健康发展、人民生活幸福指数有效提升的直观表现。

而杭州几大副城（滨江、彭埠、临平、下沙）区域内地铁客流量的大大上升，同样验证了城市中心人口正在分流，周边各处已形成新商圈、新聚集地。

伴随住宅的外向发展与轨道交通的接驳，还会有更多区域型的次级商业中心出现。例如钱江新城、大城西板块、滨江区及临平副城，商业都在竞相发展与完善，未来发展前景一片光明。

这种“开发模式紧随城市轨道交通走势”，注重土地的高效利用和集约化开发，以公共交通与其所聚集的人群流量、衍生的大型居住区与商业区共同构成一个循环的有机系统，有一个专业名词，叫TOD模式（以公共交通为导向的开发），这也是风靡世界的城市建设趋势。

如今，世界各大都会正成为TOD模式的舞台， 如香港九龙塘、纽约曼哈顿、东京涩谷等，依靠轨道交通和都市公交系统，成功集成了众多TOD项目，有力推动了城市产业与人口协同发展。

杭州的轨道交通建设，也已经迎来了发展高峰期。

至2022亚运会之前，杭州将建成10条地铁线、2条城际线，里程达到446公里。依托轨道交通发展，TOD模式也将在杭州“国际一流城市”建设进程中画上浓墨重彩的一笔，推动杭州一个个“小笼包”的诞生。