屏风苑小区自治小组办公室

屏风苑小区内景

物业、业主和业委会三者之间的矛盾纠纷是业主论坛上永不休止的话题。业主嫌物业这个大管家没做好，小区差强人意；物业又觉得自个成本核算已经非常苛刻了，总得要赚点钱吧；业委会夹在当中也十分为难，两头不讨好。

去年年底，各大物业公司轮番而至的一波涨价潮，更让众多业主考虑，能不能换一种更经济、更有效的方式管理小区？

最近，江南水乡的业主们也在讨论小区管理新出路，不仅查阅了很多资料，还走访了杭城几个小区，提出了未来小区管理的大概方向：小区业主自治，小区管理实行分包制。

业主不认可物业服务

想要采取业主自治

2008年，江南水乡的开发商将前期物业管理公司作价280万元转卖给他人，变更为另一家物业公司后，前期物业管理协议约定而终止。但是，该物业在善后的事实服务过渡期间，江南水乡的业主并不认可。“小区里面办了个培训学校，每天来往的人非常杂。”小区业主阿泰说，“我们小区好几户人家被偷了。”

换物业公司？业主们认为换汤不换药，没有意义，要换，就要把整个模式换掉。“去年年底，好多物业公司都要涨价，不涨价就整体撤走，导致小区瘫痪，有点威胁的味道。”阿泰说，“如果换种模式，这种风险将会小得多。”

物业管理在账目上可能存在猫腻，也是小区业主不认可物业管理模式的一大原因，“他们做出来的账目，永远都是亏本的，我们小区所有营业性收入都贴给他们，还是亏！”

为此，他们提出了小区自治的管理模式，有部分业主还去金成花园等已实行业主自治的小区进行考察取经。

其他小区也有这样想法的业主。 三江花园有业主提出：“我们小区有没有可能自治？且不说难易，但起码不存在物业公司以谋利为目的，追求利润最大化这一业主最激愤的问题。”而前段时间，因为和物业闹纠纷显得乱糟糟的清雅苑，也有业主建议考虑小区自治。

屏风苑自治三年秩序井然

自管小组称不具示范意义

有没有小区已经采取了自治模式，并且秩序良好？记者进行了搜寻，发现早两年，杭城就已经有部分小区开始探索这种管理模式，屏风苑小区就是其中一个。

屏风苑小区位于屏风街上，是个老小区，一共3幢楼，123户人家。原先有物业公司，2009年物业公司以赚不到钱为由，主动撤出，从此屏风苑走上了自治管理的道路。

业主成立了自管小组，由原业委会和楼道长组成，一共11人，今年换届，自管小组减少到6人，都是企退人员，9个楼道小组长协助管理。

“我们实行交叉式管理，把小区管理分成两大块，一块是安全和绿化，由3个人负责，另一块是民情联络和财务，也是3个人负责。”自管小组主任洪嘉兴说，“如有必要，会相互借调协调。”

洪嘉兴告诉记者，由于小区比较小，所以服务管理内容相对简单。目前小区有三大项开支：4名保安的工资、公共水电费以及各种公共设施的维修费。也有三大项收入：小区停车费、物业配套用房房租、地下室少量租金。自管小组就是负责收取和支出，维持小区运转。

韩芷华是自管小组组员，主要负责财务工作。她说：“收入支出清清爽爽，每笔钱要自管主任签字，由出纳领取并记账。到了年底，账目交会计核对后，制成表格在小区内张贴公布。”

如今，小区秩序井然，业主不用交物业费，收支平衡还略有节余。“去年年底还拿出部分节余下来的钱，给每户家庭送了一桶油，大家开心开心。”韩阿姨说。

不过，他们也坦言，屏风苑只是个例，不具有示范经验意义。“小区管理中最花钱的保洁和绿化，仓桥社区帮忙承担了，连保洁费也不用我们交。”洪嘉兴说，“另外小区只有一个大门，安全容易管理，保安开支也有限。最重要的是，小区很小，业主彼此熟悉，好说话。再加上自管小组成员不求报酬地付出，业主自然也听我们的。”

小区想要合理自治要满足四个条件

在杭州城西，金成花园和恩济花苑两个小区也实行业主自治模式。通过业主竞聘，选出物业经理。业委会授权给物业经理，由他去组织架构一个服务体系，聘请车管员、清洁人员等，为小区服务，由业委会代表全体业主出具佣金。

目前，这两个小区物业费相对来说都定得比较低，每月每平方米5毛钱，再加上小区营业性收入，每年都有盈余。但是这些小区的自管主任却告诉记者，小区自管是不得已的办法，要借鉴参考，还得从各小区实际情况出发。

条件一：小区规模要小

金成花园一共975户人家，恩济花苑一共有459户人家，屏风苑小区就更少了。相对来说，这些实施自治的小区规模都比较小，越小，管理得越好。

“我们自管小组实行三必到原则，碰上居民生病住院、家里有困难、生老病死这三种情况，我们自管小组肯定必到，这也是和居民们建立一种感情联系。”屏风苑小区韩阿姨说，“要是小区太大，某家某户的情况不可能及时地反馈到我们这里，而我们人力有限，也不可能完全做到位。”

而且小区大了，人一多，各种不同的意见也会冒出来，管理起来有难度。

• 1
• 2
• 下一页
• 全文阅读