屏风苑小区自治小组办公室

屏风苑小区内景

物业、业主和业委会三者之间的矛盾纠纷是业主论坛上永不休止的话题。业主嫌物业这个大管家没做好，小区差强人意；物业又觉得自个成本核算已经非常苛刻了，总得要赚点钱吧；业委会夹在当中也十分为难，两头不讨好。

去年年底，各大物业公司轮番而至的一波涨价潮，更让众多业主考虑，能不能换一种更经济、更有效的方式管理小区？

最近，江南水乡的业主们也在讨论小区管理新出路，不仅查阅了很多资料，还走访了杭城几个小区，提出了未来小区管理的大概方向：小区业主自治，小区管理实行分包制。

业主不认可物业服务

想要采取业主自治

2008年，江南水乡的开发商将前期物业管理公司作价280万元转卖给他人，变更为另一家物业公司后，前期物业管理协议约定而终止。但是，该物业在善后的事实服务过渡期间，江南水乡的业主并不认可。“小区里面办了个培训学校，每天来往的人非常杂。”小区业主阿泰说，“我们小区好几户人家被偷了。”

换物业公司？业主们认为换汤不换药，没有意义，要换，就要把整个模式换掉。“去年年底，好多物业公司都要涨价，不涨价就整体撤走，导致小区瘫痪，有点威胁的味道。”阿泰说，“如果换种模式，这种风险将会小得多。”

物业管理在账目上可能存在猫腻，也是小区业主不认可物业管理模式的一大原因，“他们做出来的账目，永远都是亏本的，我们小区所有营业性收入都贴给他们，还是亏！”

为此，他们提出了小区自治的管理模式，有部分业主还去金成花园等已实行业主自治的小区进行考察取经。

其他小区也有这样想法的业主。 三江花园有业主提出：“我们小区有没有可能自治？且不说难易，但起码不存在物业公司以谋利为目的，追求利润最大化这一业主最激愤的问题。”而前段时间，因为和物业闹纠纷显得乱糟糟的清雅苑，也有业主建议考虑小区自治。

屏风苑自治三年秩序井然

自管小组称不具示范意义

有没有小区已经采取了自治模式，并且秩序良好？记者进行了搜寻，发现早两年，杭城就已经有部分小区开始探索这种管理模式，屏风苑小区就是其中一个。

屏风苑小区位于屏风街上，是个老小区，一共3幢楼，123户人家。原先有物业公司，2009年物业公司以赚不到钱为由，主动撤出，从此屏风苑走上了自治管理的道路。

业主成立了自管小组，由原业委会和楼道长组成，一共11人，今年换届，自管小组减少到6人，都是企退人员，9个楼道小组长协助管理。

“我们实行交叉式管理，把小区管理分成两大块，一块是安全和绿化，由3个人负责，另一块是民情联络和财务，也是3个人负责。”自管小组主任洪嘉兴说，“如有必要，会相互借调协调。”

洪嘉兴告诉记者，由于小区比较小，所以服务管理内容相对简单。目前小区有三大项开支：4名保安的工资、公共水电费以及各种公共设施的维修费。也有三大项收入：小区停车费、物业配套用房房租、地下室少量租金。自管小组就是负责收取和支出，维持小区运转。

韩芷华是自管小组组员，主要负责财务工作。她说：“收入支出清清爽爽，每笔钱要自管主任签字，由出纳领取并记账。到了年底，账目交会计核对后，制成表格在小区内张贴公布。”

如今，小区秩序井然，业主不用交物业费，收支平衡还略有节余。“去年年底还拿出部分节余下来的钱，给每户家庭送了一桶油，大家开心开心。”韩阿姨说。

不过，他们也坦言，屏风苑只是个例，不具有示范经验意义。“小区管理中最花钱的保洁和绿化，仓桥社区帮忙承担了，连保洁费也不用我们交。”洪嘉兴说，“另外小区只有一个大门，安全容易管理，保安开支也有限。最重要的是，小区很小，业主彼此熟悉，好说话。再加上自管小组成员不求报酬地付出，业主自然也听我们的。”

小区想要合理自治要满足四个条件

在杭州城西，金成花园和恩济花苑两个小区也实行业主自治模式。通过业主竞聘，选出物业经理。业委会授权给物业经理，由他去组织架构一个服务体系，聘请车管员、清洁人员等，为小区服务，由业委会代表全体业主出具佣金。

目前，这两个小区物业费相对来说都定得比较低，每月每平方米5毛钱，再加上小区营业性收入，每年都有盈余。但是这些小区的自管主任却告诉记者，小区自管是不得已的办法，要借鉴参考，还得从各小区实际情况出发。

条件一：小区规模要小

金成花园一共975户人家，恩济花苑一共有459户人家，屏风苑小区就更少了。相对来说，这些实施自治的小区规模都比较小，越小，管理得越好。

“我们自管小组实行三必到原则，碰上居民生病住院、家里有困难、生老病死这三种情况，我们自管小组肯定必到，这也是和居民们建立一种感情联系。”屏风苑小区韩阿姨说，“要是小区太大，某家某户的情况不可能及时地反馈到我们这里，而我们人力有限，也不可能完全做到位。”

而且小区大了，人一多，各种不同的意见也会冒出来，管理起来有难度。

条件二：负责任有想法的物业经理或者业委会

对于这一点，三个小区的自管主任一致认同。

“小区管理的服务对象是人，不同的人对服务肯定有着不同的理解和标准。”金成花园业委会主任庞海滨说，所以搞小区管理，必然会面对种种质疑和不理解。

“因此聘请的项目经理一定要有良好的心理素质，能够承受业主的指责。”恩济花苑业委会主任丁平说。

而自管会或业委会自身也要有奉献精神。“如果抱着个人利益的想法，肯定是行不通的。”洪嘉兴说，“只有业主给予你充分的信任，才能实施工作，另外还要有魄力，不要因为个别业主一闹，就歇菜了，那一切都是空谈。”

条件三：业主要配合、团结

业主的配合度非常重要。韩阿姨告诉记者，他们也碰到过棘手的事。“我们小区总共40多个停车位，以前车位不紧张时，交了费就能停。后来车子越来越多，很多人就提出，要打破停车位终身制。”

要重新分车位，不是一两句话的事。韩阿姨说，“事情要慢慢商量，而业主也蛮理解，不会做出把车子堵在大门的事情。”所以业主们的团结，也是业主自管成为可能的条件之一，“我们做管理，肯定会得罪人。一旦有人质疑我们，就会有一大片支持我们的声音，让我们有信心再干下去。”

条件四：小区要有公有资产收入

从业主口袋里掏钱难！这也是三位主任公认的。丁平坦言，之所以现在小区自管还算顺利，主要是业主得到了实惠，“物业费没有涨，跟其他楼盘一比，要低得多。”

但是，业主得实惠，需要财力来支持，屏风苑就碰到过缺钱的难题：“有人提出屋顶漏水，希望我们能够维修。但我们手上没钱，就十分为难，如果动用维修基金，还要整幢楼全体业主开会表决，非常麻烦。还好社区支持我们，帮我们解决了不少麻烦。”

丁平说：“有钱好办事，如果没有钱，小区自管得不到支持，就不可能长久。”

小区自治在法律上

仍处灰色地带

尽管小区自治，在杭城已经有模板在先，但是在法律上仍处于一个灰色地带。

2007年颁布的物权法显示，小区可以委托专业公司来管理，也可以采取自治的模式，业主自己管理。但到目前为止，仍未出台与之相配套的政策依据，以及指导意见。

记者咨询了杭州市房管局物业处，工作人员也告诉记者，小区自治不适应《物业管理条例》，没有相关规定。小区自治管理模式，在杭州比较少见。

屏风苑小区所属仓桥社区书记告诉记者，屏风苑纯属个例，靠的是天时地利人和。“我们社区还有另外的5幢楼，也是物业赚不到钱撤出，但一直没能实施成功自管。”

而金成花园、恩济花苑两个小区所属竞舟社区的书记毛伟民，则表示了他的困惑和担心：“社会发展的大方向是专业化服务，但是既然这两个小区选择了自治，那我们就得配合。目前，业委会的法律地位还未明确，业委会在管理物业的过程中，如果出现问题，如何承担责任？打个比方，财政税务怎么收？合同怎么签？如果发生工伤怎么办？另外，物业管理是个系统工程，需要严密的组织来统一调配人力、物力、财力，而业委会只是一个松散的组织。它不是企业，不具备独立的法人资格，今天递了辞职信，明天就可以甩手不干。但小区管理缺了一天都不行，万一发生状况，最终买单的是全体业主。”