法院：赖债或以借款冲抵房租虚构租赁协议无效

    花200万买二手房准备拿来做婚房，没想到钱付了之后发现原房东与他人有20年的租赁协议，两年前杭州滨江发生过这样一件奇事引发全社会关注，经过一审二审，最终杭州法院认定这个租赁协议无效。

    前几天，舟山普陀法院也碰到一件类似的事情，不过有20年租期在身的是一套该院要查封拍卖的位于东港和润花园的大房子。

    法院对20年租赁权

    不予保护

    这套跃层的房子面积超过190平方米，附送一个16平方米的车库，房主管某2012年入住。

    2012年，管某以这套房子向银行抵押借款，后来钱还不出来了，银行起诉后法院判决管某败诉，房子因此被普陀区法院查封。

    就在法院对这套房子在网上公开拍卖时，案外人颜某找到法院，拿出一份租赁协议说，房子管某早在2012年11月就租给他了，而且租期有20年。

    颜某认为根据“买卖不破租赁”的原则（大概就是有出租的房子，在租赁合同期里即使房子卖了或转让了，对租赁关系也不产生任何影响），法院应保护其租房的权利。

    针对这一情况，法院启动听证程序，展开审查，重点围绕租赁合同的真实性及合同签订的时间节点等关键问题。

    “正常的房屋租赁合同，一般租期都以5年内居多，租金半年或一年一付，该案中颜某一次性支付了20年的租金，与正常的交易习惯不符；且协议签订后，颜某直至2年后才取得房产的使用权，使用交付过程有悖常理。”法院最终裁定，颜某主张的租赁权，名为租赁，实为借贷担保，即所谓的“以租代抵”，因此对颜某的租赁权不予保护。颜某要想收回借款，需另行起诉管某。

    以借款冲抵房租的

    虚构租赁协议

    原来，也就在2012年11月21日，管某向颜某借款25万元，约定2个月后还清。

    怎么能保证到期收回借款呢？颜某想了一招，他与管某表面上签订了一份租房协议，私下却约定，若管某赖债，就用借款冲抵房租。即颜某有权使用管某名下的东港和润花园一处房产，面积191平方米。“租期”为20年，“租金”一次性付清。

    当天，颜某就把25万元借款当作租金“支付”给了管某。之后，管某一直未能偿还这笔借款，直到去年4月，管某家人搬出这套房子，颜某才入住使用。

    “当事人在借款给他人时，注意不要签订此类‘以租代抵’的租房协议，因为赖债或以借款冲抵房租虚构租赁协议实际上是无法律效力的，一旦引起纠纷，当事人利益将无法得到有效保障。”普陀法院相关人士告诉记者，近年来，这种现象有愈演愈烈的趋势，而该院将依法加大对虚假租赁的打击力度。