法院:赖债或以借款冲抵房租虚构租赁协议无效
花200万买二手房准备拿来做婚房,没想到钱付了之后发现原房东与他人有20年的租赁协议,两年前杭州滨江发生过这样一件奇事引发全社会关注,经过一审二审,最终杭州法院认定这个租赁协议无效。
前几天,舟山普陀法院也碰到一件类似的事情,不过有20年租期在身的是一套该院要查封拍卖的位于东港和润花园的大房子。
法院对20年租赁权
不予保护
这套跃层的房子面积超过190平方米,附送一个16平方米的车库,房主管某2012年入住。
2012年,管某以这套房子向银行抵押借款,后来钱还不出来了,银行起诉后法院判决管某败诉,房子因此被普陀区法院查封。
就在法院对这套房子在网上公开拍卖时,案外人颜某找到法院,拿出一份租赁协议说,房子管某早在2012年11月就租给他了,而且租期有20年。
颜某认为根据“买卖不破租赁”的原则(大概就是有出租的房子,在租赁合同期里即使房子卖了或转让了,对租赁关系也不产生任何影响),法院应保护其租房的权利。
针对这一情况,法院启动听证程序,展开审查,重点围绕租赁合同的真实性及合同签订的时间节点等关键问题。
“正常的房屋租赁合同,一般租期都以5年内居多,租金半年或一年一付,该案中颜某一次性支付了20年的租金,与正常的交易习惯不符;且协议签订后,颜某直至2年后才取得房产的使用权,使用交付过程有悖常理。”法院最终裁定,颜某主张的租赁权,名为租赁,实为借贷担保,即所谓的“以租代抵”,因此对颜某的租赁权不予保护。颜某要想收回借款,需另行起诉管某。
以借款冲抵房租的
虚构租赁协议
原来,也就在2012年11月21日,管某向颜某借款25万元,约定2个月后还清。
怎么能保证到期收回借款呢?颜某想了一招,他与管某表面上签订了一份租房协议,私下却约定,若管某赖债,就用借款冲抵房租。即颜某有权使用管某名下的东港和润花园一处房产,面积191平方米。“租期”为20年,“租金”一次性付清。
当天,颜某就把25万元借款当作租金“支付”给了管某。之后,管某一直未能偿还这笔借款,直到去年4月,管某家人搬出这套房子,颜某才入住使用。
“当事人在借款给他人时,注意不要签订此类‘以租代抵’的租房协议,因为赖债或以借款冲抵房租虚构租赁协议实际上是无法律效力的,一旦引起纠纷,当事人利益将无法得到有效保障。”普陀法院相关人士告诉记者,近年来,这种现象有愈演愈烈的趋势,而该院将依法加大对虚假租赁的打击力度。 |