测算逻辑：

成本测算方式：①公租房建面从总体量中扣除；②住宅建安成本4000元/㎡；②公租房建安+全装修成本4200元/㎡；③地块商品房户均120㎡、车位售价40万元/个、车位比为1：1.2；④财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

地价虽不如同板块最高地价，但从最低点已有明显回暖

中南牛田地块楼面价27531元/㎡，配建10%公租房，若与艮北板块内高价地，地价确实有下跌。地块西面隔路相望的金科·钱塘博翠，2018年1月29日拿地，楼面价28866元/㎡，配建10%公租房。而且中南地块位置要稍优于钱塘博翠项目。

金科·钱塘博翠拿地的时间是2017年-2018年上半年期间，这是杭州地价最高位运行的时间段，和这个高位地价水平相比，此次中南地块地价确实有所下降。

但是若对比2018年7月至2019年1月，杭州地价下行区间的地价，中南地块地价实际有不小的涨幅。我们选取同样紧邻城东新城的笕桥板块，两个板块从区位，房价，客户构成等多个方面具有很高的相似度，而且地价水平大致相当（笕桥地价高位期的龙湖大家九龙仓·璟宸府项目楼面价31154元/㎡，同为高位期拿地的金科·钱塘博翠项目实际楼面价32540元/㎡，相差5%左右）。

所以我们可以将笕桥板块2019年1月初出让的甘肃建投笕桥项目作为地价低位时期的地价代表，楼面价23556元/㎡，配建10%公租房。而今天中南地块的楼面价为27531元/㎡，同样配建10%公租房，与甘肃建投笕桥项目相比，中南地价上涨17%，去除两者板块地价差异的5%，实际上涨12%。

通过与不同参考系下的对比基本可以得出结论，牛田地块较市场最高位期有小幅下降，但相比2018年7月至2019年1月地价低位期，有明显的涨幅，涨幅约为12%。

限价松动、资金充裕、利率下降、情绪传导共同促使回暖

杭州本轮地价回暖最直接的原因，就是政府对于限价的松动，松动虽不代表着完全放开，但至少让很多的高价地项目看到了希望。从老余杭备案价近3万，到沁园最新备案价上涨4500元/㎡，房企在做测算的时候，有了更多的想象空间，而不是一刀切的价格。今日中南地块若按艮北新城新房精装40000-41000元/㎡的限价来测算，溢价率只能到37%左右，而实际溢价率达到了42.8%，所以此次竞拍房企对于艮北限价有所松动是抱有很大预期的。

再加上年初房企手中资金相对充裕，面对艰巨拿地任务，这时候更容易获得集团更高的授权。而且据房企内部人士分析，2019年初房企融资难度较去年下降了很多。

另外在购房者层面，首套房利率的下降也对本轮行情有较大的促进作用，在去年高峰期杭州首套房利率大多要上浮20%，而目前大部分银行已降到只上浮8%，而且有进一步降低的趋势。

还有一个重要因素在于情绪的传导，沁园备案价上涨，西湖国际城又是万人摇，这些挑动楼市神经的事件，都被无限放大。很多购房者感慨，情绪才是决定楼市涨跌的关键。

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