杭州商业地产概况

浙报制图：陈仰东

    如果以2016年上半年月均销售速度算，杭州市区商品住宅库存消化时间仅需5个月，酒店式公寓虽属商业地产，但因其类住宅属性也颇受市场青睐，消化周期在11个月左右。但与之成鲜明对比的是另两种商业地产类型——写字楼和商铺,其中写字楼库存消化需38个月、商铺库存消化需39个月，均超过3年。

    商业地产去库存难言轻松。好消息是，去年年底以来，在各种利好推动下，杭州商业地产库存正在持续减少。而即将召开的G20杭州峰会，有助于让杭州更有效地对接全球优质资源，这或将有助于杭州商业地产去库存。

    虽有回暖迹象

    但形势依旧严峻

    上半年，杭州土地市场总体处于炎夏，有一类性质的土地出让却不温不火——当涉宅用地平均溢价率57.3%时，商业用地的平均溢价率仅4.3%，基本无溢价。

    据浙报传媒地产研究院统计，上半年，杭州市区商地成交28宗，总出让面积48.3万平方米，可建面积127.7万平方米，总成交金额53.8亿元，楼面均价4212元/平方米。最高楼面价为湖滨南山项目，成交楼面价31511元/平方米；最低为余杭区南苑街道商地，成交楼面价仅203元/平方米。

    出让遇冷，是开发商“用钱投票”的结果，也客观反映出杭州商业地产正面临着供过于求的现实：在上半年市区新建商品房库存中，写字楼占比14.4%、商铺占17.4%；而在成交量上，写字楼只占总量的3.2%、商铺占3.7%。

    不过从成交量看，从去年下半年开始商业地产已显现回暖迹象。2016年上半年杭州全市商业地产共成交2.3万套、173.7万平方米，较去年同期分别上涨133.5%、110.8%，为2014年以来首次半年度范围内呈现“供不应求”，面积供求比为0.93。截至2016年上半年，全市已取得预售证的商业地产可售库存为893.18万平方米，按照近12个月杭州全市商业地产的月均成交面积计算，去化周期为36.7个月，已经较去年同期减少19.9个月。

    值得一提的是，目前的统计有值得商榷之处。有些写字楼、商铺的“库存”,是开发商在领取预售证后并不打算出售，而是自持租赁的物业。“这是个动态的数据，可能一开始开发商想出售，但后来出租了，反之亦不少。”省建设厅房地产监管处相关负责人说,区分统计难度不小。

    无论如何，虽然近几个月杭州商业地产库存持续减少、其中还存在开发商自持部分，但去化周期仍远远超出一般认为的12至24个月的合理区间，未来去化形势依旧严峻。