土地新规出台，工业地产市场稳步增长

    4月13日，杭州——世邦魏理仕发布《2015杭州房地产市场第一季度报告》。世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示：未来，杭州住宅市场的走势依赖于库存去化情况及今年土地供应。买卖双方的博弈局面预计不会出现根本性变化，各方乐见价稳量升的局面。

    开年杭州楼市延续去年年尾行情供需两旺。开发商在加速推盘的同时，采用“预缴存享优惠”等手段积极促销；一季度主城区住宅新增供应约6900套，成交5900套左右，较去年同期分别上涨49.2%和57.6%。改善型需求的踊跃入市推动高档住宅市场销量大涨。单价3万元以上的住宅成交674套，同比增加76.4%；此外，面积140平方米以上的住宅成交819套，同比上涨76.1%。

    去化库存仍是开发商当前的首要战略目标。政策进一步松绑对楼市的积极影响毋庸置疑，但开发商也不宜盲目乐观。当前杭州市（含萧山、余杭）10万套左右的可售量，意味着整体供大于求的市场现状短期内不会改变，而二手房供应加大亦会分流部分一手房客户。因此，“量在价先”将是下一阶段楼市发展的主要特征。

    今年的杭州读地手册显示，杭州主城区拟出让的宅地30宗，为1530.68亩；而2014年杭州主城区的宅地成交24宗，为2057亩。可见，今年可供出让的宅地体量低于去年的成交量。适当放慢宅地的出让，与今年杭州楼市市场以去库存为主要目标的基调一致。一季度杭州主城区土地市场共成交土地9宗，总成交253546平方米，仅为去年的23%；其中成交宅地7宗，成交240318平方米，不到去年的三分之一。一季度不含特殊用途地块的土地成交平均溢价率为6.1%，较2014年平均2.9%的水平小幅提升，显示开发商拿地信心有所恢复，但对于土地价格仍保持理性态度。

    杭州市3月底发布了《进一步优化产业用地管理、促进土地要素市场化配置的实施办法》，要求建立工业企业评级制度，以实行工业用地供应区别化，并对工业用地出让实行弹性化的出让年期管理。新规提出：“重大招商引资、战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等鼓励类产业用地的土地出让年限可按50年确定，实行一次性整体出让；产业用地土地出让 年限按30年确定的，土地出让起价按照0.6系数确定”。与华东区域此前推出类似措施的上海和南京比较，杭州30年期工业地块的“0.6系数”相对较低。南京规定30年用地价格不低于50年工业用地最低价标准的83%；而上海已经成交的20年用地与同期同地段50年用地的比价范围也在60%-90%之间。尽管如此，土地新规仍然透露出政府优化、高效利用工业用地的意图，工业地价长期看涨的趋势不变。本季杭州工业平均地价环比增长为3.6%。

    工业物业租金继续稳步增长。一季度杭州仓库、厂房和研发用房的平均租金分别环比上涨1%、2.2%和1.3%。去年下半年大江东产业集聚区的设立，加速了区域内汽车等高端制造业的集聚，为各类工业物业创造持续的需求。中国(杭州)跨境电子商务综合试验区的设立和亚马逊中国支付中心总部有望落户杭州，将进一步强化杭州在国内电子商务产业发展的领先地位，并对研发用房和仓储物流设施的需求形成长期利好。