买房时开发商特别推荐顶楼的花园和阳光房

要收房了他们却说是违章建筑

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昨天有微友发微信咨询快报律师团坐堂名律师周旦平：我前年买了期房，是多层顶楼的。按楼书和样板房，顶楼业主拥有屋顶花园和屋顶阳光房（楼书写明业主可自制楼梯直达屋顶花园，搭建玻璃阳光房）。

现在我去收房，却被告知屋顶阳光房没经过审批，属于违章建筑，不能搭建，购房合同中也没有任何关于屋顶花园和阳光房的条款。

我当时就是看中这个卖点才购买顶楼房屋的，请问开发商这算不算诈骗？我该怎么维权？目前我还没去办理收房手续。

周旦平律师答：首先，根据《物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的公共场所属于业主共有，即你所述的屋顶花园（如有）依法属于建筑区划内的全体业主共有。而阳光房由于没经过审批，自然无法搭建。

其次，如果追究开发商的责任，则可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”收集整理相应的证据材料（如楼书和样板房介绍等）以满足该条司法解释的规定，从而追究开发商的违约责任。

理论上，是否收房不影响你权利的主张，能否追究开发商的违约责任要看你的举证情况。但如果收房，要看清楚你签字确认的内容，以免影响你将来权利的行使。另外，如果提起诉讼，时效是两年。

租房交由中介招租管理

万一租户发生意外

损失谁来承担

问：我有一套住宅，是交给房产中介公司托管的，由中介公司招租，并按照约定的年租金定期打款给房东，房东和租户不直接发生关系。万一租户在居住期间发生意外，造成损失（比如火灾），这个损失是否应由中介公司全额承担并负责处理？房东要负什么责任吗？

周旦平律师答：这要看房东与中介公司的委托合同是如何约定的。你所述的情况，如现有的委托合同中没有明确约定，双方可在达成一致后以补充协议的形式加以明确。此外，也可以购买保险的方式降低房东不动产损失的风险。

六楼搭建小阁楼

我家漏水好严重

问：我住在一栋1993年建成的老房子里，房子一共6层，我家是5楼。2004年，六楼的业主违章搭建了一个小阁楼（相当于7楼），自那以后我家就严重漏水，经过多次协商都没能解决。现在漏水情况越来越严重了，甚至多下几天雨，雨水可以透过墙渗进我家客厅了（中间隔着卫生间和厨房）。这个水量很大，有好几桶可以接起来，我去找楼上业主，他说不是他家漏水是下雨导致的，所以不关他们的事。请问我该怎么办？我家因漏水产生的损失谁来赔？

周旦平律师答：违章建筑必须依法拆除，这将影响到老百姓的人身和财产的安全；其次，相关法律中亦有对相邻关系的规定，如《物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第九十一条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

因此，如你所述的情况已查证属实，可依法要求侵权主体纠正，如仍未果，可收集证据提起诉讼，要求对方停止侵害，赔偿损失。

开发商承诺房子降价就补差价

现在房价真降了他们又反悔了

问：某楼盘开盘时向购房业主承诺，若在开盘与交付期间出现降价，将补业主差价。条幅悬挂在售楼处，有照片为证。现在业主发现所购房子已降价，整套房差价15万左右，请问能要求开发商补差价吗？具体要怎么操作？

周旦平律师答：能否要求开发商补差价，要看开发商补差价的承诺是否已构成合同内容，以及你所能出具的证据是否已经能够证明开发商违约。

首先，关于开发商补差价的承诺是否已构成合同内容的问题。前述承诺如果已经写进合同，则依据合同约定处理；如果没有写进合同，则可以引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”综上，你仍应核实照片的内容并收集相关证据材料。

其次，关于开发商是否违约的问题。这一点要看你的举证情况，例如你的证据是否能说明开发商承诺的价格是多少，现在的价格是多少，差价是否落入了开发商承诺的范围等。如证据确凿，可以要求开发商承担违约责任包括补差价。

本周一坐堂律师——邵瑞青

北京德恒（杭州）律师事务所副主任，高级合伙人；浙江省法学会第七届诉讼法学会理事；杭州市律协房地产专委委员；杭州市西湖区人民法院特邀调解员。

主要业务方向：房地产，合同纠纷，经济犯罪辩护。

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