陈骁 制图
即便是在逐水而居的远古,人类就开始了对居住舒适性的追求。豪宅,作为住宅市场的金字塔顶端,对人类而言总是那样充满诱惑。杭州的豪宅市场,有过黄金岁月的荣光,也有过短暂的市场顿挫。然而,吹尽黄沙始到金,在宜居之地的杭州,豪宅似乎在任何时候,都不缺失属于它的市场感召力。
门槛越来越高
究竟什么样的房子才称得上豪宅?其实这并没有一个法定标准,更没有一个普遍认可的行业标准。而且由于各大城市之间社会经济发展的巨大差异,豪宅的标准也肯定会大相径庭。
2005年,杭州倒是出台过非普通住宅认定标准,那就是面积140平方米以上,单价是同一区域平均房价的1.44倍以上,且容积率1.0以下。这个标准主要是为了交税而制定的,因为普通住宅和非普通住宅的契税税率不一样。显然,并非所有的非普通住宅都可以算得上是豪宅。
其实构成豪宅的要素有很多,比如地段,环境,户型面积,品质等等。当然,在很多普通老百姓眼里,豪宅还必须拥有高不可攀的身价。而杭州豪宅的身价,在不同的历史时期,也在不断发生变化。
在房地产市场飙涨的年代,豪宅的身价自然也是水涨船高。多年前的豪宅价,放到现在或许只能买到一套郊区的普通房。“2007年的时候,单价20000元/平方米以上的房子,就算得上是豪宅了。至于30000元/平方米以上房子,当时也有,比如绿城绿园,可以称得上是杭州的顶级豪宅了。”曾经经营杭州二手豪宅的伊先生告诉记者,那时候单价20000元/平方米以上,总价300万元以上,基本上可以被市场视作是豪宅。
经历狂飙突进的2009年之后,杭州豪宅的身价也在发生巨变,价格标杆一次又一次地被突破。昆仑公馆、蓝色钱江、东方润园、武林府、绿城兰园……尤其是在不少楼盘的楼面价就已突破20000元/平方米的时候,售价40000-50000元/平方米,也就成了理所当然。
如果说曾在2007年卖出12.2万元/平方米天价的西湖八号公馆,只是杭州豪宅市场的个例的话,那么戴上“杭州第一豪宅”桂冠的武林壹号,对豪宅市场产生了巨大的影响力。武林壹号开盘前,市场预测其售价有可能高达10万元/平方米。由于市场环境的变化,2012年底首开的武林壹号,最终的定价为7.5万元/平方米,虽然不及先前市场预计的价格,但仍然刷新了杭州豪宅的价格新高。也正是从武林壹号开始,杭州豪宅正式迈入“1万美元”时代。
如果一定要给现在的杭州豪宅制订一个标准,或许可以这么说,单价要超过5万元/平方米,户型面积超过180平方米,是品牌房企的作品,要么拥有非常不多的地段要么拥有得天独厚的自然景观资源。
豪宅聚集区逐步分化
杭州不像有些城市那样,“穷人区”和“富人区”泾渭分明,但这并不意味着杭州豪宅就没有一定的集中区域。
杭州的第一代豪宅群,早在上世纪末就开始逐步形成雏形。这个豪宅群位于之江,诸如九溪玫瑰园 、西湖高尔夫别墅、云栖蝶谷、阳明谷等一些杭州人耳熟能详的楼盘。第一代豪宅群聚集于之江,其实并非偶然,当时杭州大规模的旧城改造远未启动,钱江新城和西溪都还没有兴起,之江得天独厚的自然环境吸引了以绿城为代表的一大批开发商。
之江之后则是钱江新城。东方润园、蓝色钱江、金色海岸等钱江新城的第一代楼盘,至今在杭州豪宅市场仍然拥有举足轻重的地位。与之江豪宅的排屋别墅相比,钱江新城豪宅已经变身为城市公寓,满足了一些富裕阶层作为第一住所的需要。
伴随着西溪湿地的开发,西溪的居住价值得到市场普遍认可,最终成为杭州豪宅的另一重要集群。不过,与之江和钱江新城相比,西溪豪宅的产品落差比较大,既有数千万元一栋的别墅,也有不到500万元的排屋。
当然,寸土寸金的市中心,也少不了豪宅。以武林壹号为中心,杭州目前在售的豪宅项目包括绿城兰园、武林外滩、九龙仓君玺等。不过,杭州市中心的豪宅并未形成一个特别集中的区域。很多豪宅,都被四周的老小区重重包围。
今年,杭州还有多个豪宅即将面市,将对豪宅分布产生一定的影响。比如,华家池三大楼盘,宅地部分楼面均价超过25000元/平方米,若以这一成本来计算,精装修房源均价为5万元/平方米左右。华家池三大项目建筑总体量为63万平方米,这一体量是今年主城区豪宅供应量的一半以上。
钱江新城的南星单元,除了去年底首开的滨江钱塘印象之外,杭房钱江御府以及金隅学府也已进入开盘倒计时,再加上毗邻的在售楼盘望江府,这一区域也将成为今年豪宅市场的一个热点。值得一提的是,就在1月27日,融创以20.28亿元的总价拿下这一区域的一宗宅地,楼面价超过25000元/平方米。
今年还要开盘的另一重量级豪宅,还包括融信杭州府,也就是杭师大项目。融信杭州府的实际楼面价,如果将配建的16000平方米保障房成本折算在内,已经超过29000元/平方米,堪称杭州史上最贵的土地。
需求复苏长期仍看好
2011年3月“史上最严厉调控”之后的3年多时间中,杭州豪宅市场可以说是备受煎熬。不过,随着2014年7月29日取消“限购”,杭州豪宅市场逐步踏上了复苏之旅,长期仍被看好。
杭州豪宅的消费群体,主要来自全省的富裕阶层,民营企业家占了相当高的比重,尤其以来自温州、台州、金华等地为主。与同样是省会的南京、福州这样的城市相比,杭州的“中心效应”更为明显。也正因为如此,“限购”抑制了这些客群的购房需求,再加上经济低迷,最近几年杭州豪宅市场出现滑坡,也就不足为奇了。
但是,杭州豪宅市场的先天优势,并没有丧失。比如,杭州的宜居性一直位居国内主要城市前列,既适合居住又适合创业,同时拥有省内最好的文化、教育、医疗资源,“人口导入”的格局短期内不会改变。这也就意味着,杭州豪宅市场的需求仍然具有非常大的潜力。
“限购”取消之后,杭州豪宅市场已初步展示了欣欣向荣的一面。一些一年都卖不出10套的楼盘,成交量开始明显回升。武林壹号2014年取得了成交量150套、成交额33.4亿元的骄人成绩,跻身“全国十大热销豪宅”。这也意味着,支撑杭州豪宅市场的主力犹在。
当然,对于杭州豪宅市场而言,阿里巴巴上市无疑是一个巨大的利好。2014年9月19日,阿里巴巴在纽交所上市,成为全球史上市值最高的一单IPO,马云也以288亿美元的身价晋升为中国新首富。阿里巴巴上市共诞生30个亿万富翁以及上千个千万和百万富翁。这意味着,杭州豪宅市场的消费群体一夜暴增。当一些传统行业的企业家购买力锐减时,新的财富阶层迅速补缺,形成对豪宅市场的有力支撑。
此外,在这一轮经济波动中,浙江民企经历了前所未有的冲涤,那些没有发展潜力的企业已被陆续淘汰出局,留下来的企业大多已完成转型升级。从某种意义上说,浙江经济最坏的时刻已经过去,杭州豪宅市场的需求也因此可以得到逐步蓄积。
也正因为如此,杭州豪宅市场仍被一些开发商看好。1月27日的南星宅地之争,融创、九龙仓、方兴、龙湖、旭辉等大鳄激烈争夺,最终历经41轮火拼才决出胜负,溢价率高达29.17%。 |