杭州楼市的“一哥”之争,无论最终结局如何,都真实反映了当前房企此消彼长的现实。在这一变化过程中,尤以外来房企强势进攻、本土房企集体退守为甚。最近几年外来大鳄加快布局杭州市场,一家家颇具实力的房企在杭州楼市攻城掠地,深刻改变着杭州楼市的生态格局。杭州楼市的江湖座次,最近几年中也是频繁生变,越来越多的本土房企被挤出销售十强。全国十强悉数登场
2005年,万科以并购南都的方式,成为首个进入杭州市场的外来大鳄。此后,保利、中海、金地、龙湖、碧桂园等实力房企纷纷抢滩杭州市场,由本土房企占主导的市场格局被逐步打破。
2011年之后由于房地产市场跌入低谷,外来大鳄入杭之旅经历了短暂的歇息。然而在楼市全面转暖的2013年,外来大鳄以锐不可挡之势布棋杭州,掀起了一个高潮。2013年是外来大鳄进入杭州数量最多的一年,仅首次入杭的外来房企多达20家,其中不乏万达、招商、恒大、首开、旭辉这样的全国知名房企。也正是在这一年,融创以收购金都高尔夫艺墅股权的方式,首度进军杭州主城区。
2013年的这一场盛宴之后,杭州楼市已经成为一个全国性市场,因为到处可见外来大鳄的身影。“全国销售十强”、“千亿房企”、“招保万金”等,均已悉数到场,全国50强房企中缺席的已不到20家。这对作为二线城市的杭州而言,是一种市场殊荣,但对本土房企而言显然预示着一场腥风血雨。
本土房企感受到外来大鳄的咄咄逼人,最先来自于土地市场的争夺。2012年杭州土地市场拿地最多的三家房企分别是中海、万科和嘉里。到了2013年,这一趋势愈演愈烈,杭州土地市场拿地最多的十家开发商中,本土房企只有一家,作为本土大佬的绿城更是颗粒无收。此外,2013年杭州77%的土地由外来大鳄拿走,越来越多的本土房企只能拿到“边角料”或者是村留用地。
对一家房企而言,土地就是今后几年生意的最大资本。土地储备的多寡,将直接决定一家房企未来几年的发展。当外来大额攫取越来越多的土地资源之时,本土房企的集体败退似乎也就不可避免了。
“十强榜”见证兴衰
随着楼市生态格局剧变,杭州楼市销售十强榜上的名单,最近几年也在不断发生变化,也因而成为见证房企兴衰的一面镜子。
外来大鳄还没有入杭的时候,十强榜自不必说,清一色全都是本土房企的身影。很长一段时间,绿城、滨江、金都前三强的地位几乎雷打不动,而作为第二阵营的广厦、华元、大华、郡原、天阳等房企,也都有过抢眼的表现。但是在外来大鳄强大的攻势以及多轮楼市调控面前,杭州楼市销售“十强榜”位次不断变化。
2008-2012年间,杭州楼市销售十强排行榜上,外来房企和本土房企的数量各占一半左右。比如2010年和2011年上榜的本土房企为4家,2012年上榜的本土房企有5家。这一时期的杭州楼市,可以说本土房企和外来房企各占半壁江山。
然而到了2013年,外来房企在气势上形成了绝对优势,当年共有7家外来房企上榜,分别是万科、龙湖、中海、金地、华润新鸿基、世茂、九龙仓、保利。登上十强榜的本土房企只剩下3家,分别是绿城、滨江、德信。
进入到2014年,虽然各家房企最终的销售数字还没有出来,但蝉联10多年杭州楼市冠军的绿城,老大地位也首次岌岌可危。本土房企的市场处境并没有好转,最终留在2014年杭州楼市销售十强排行榜上的本土房企,很有可能从去年的3家减少为2家。
此外,如果预测一两年之后的市场,本土房企的前景似乎更加不容乐观。外来大鳄2013年大举进入杭州市场,真正发力恐怕要到明年。比如拿下华家池地块的绿地,仅华家池一个项目的总销售额就要超过100亿元,如果明年顺利大卖,那么绿地在杭州市场的排名将会迅速前移。拿下蓝孔雀以及杭师大两宗土地的融信,销售额也将在明年显著上升,成为杭州楼市的又一“新势力”。大鳄围攻之下,即便绿城今年还能勉强坐稳杭州楼市的头把交椅,也是压力山大。